Reprise de mauvaise foi et rénoviction : des dommages punitifs jusqu'à 40 000 $ dans les décisions récentes

Quarante mille dollars. C'est le montant de dommages punitifs accordé dans l'affaire Ainsworth c. IF Realties, l'une des décisions mises en lumière par une recension de jurisprudence récente du Tribunal administratif du logement (TAL). Publiée sur le blogue de SOQUIJ en juillet 2025, cette recension dresse un constat qui devrait faire réfléchir tout propriétaire : les tribunaux sanctionnent la reprise de mauvaise foi et la rénoviction avec une sévérité croissante, et les montants grimpent. Là où l'on voyait autrefois des pénalités plus symboliques, on parle désormais de sommes qui se comptent en dizaines de milliers de dollars — 15 000 $, 40 000 $ — pour des propriétaires qui ont voulu contourner les règles. Cet article décortique ce que révèlent ces décisions, pourquoi elles condamnent, ce que ça coûte réellement, et surtout ce qu'il aurait fallu faire à la place. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique.

Les faits : une recension qui fait du bruit

Commençons par ce que l'on sait, en restant strictement sur les faits établis. En juillet 2025, le blogue juridique de SOQUIJ — l'organisme qui diffuse la jurisprudence québécoise — a publié une recension de décisions récentes du TAL portant sur la reprise de logement de mauvaise foi et la rénoviction. Le constat central de cette recension : une hausse marquée des dommages punitifs accordés aux locataires évincés dans ces situations. Autrement dit, ce n'est pas une décision isolée, mais une tendance qui se dessine à travers plusieurs jugements.

Parmi les décisions relevées, l'affaire Ainsworth c. IF Realties se distingue par son montant : 40 000 $ en dommages punitifs y ont été accordés. La recension mentionne aussi d'autres décisions ayant accordé des sommes de l'ordre de 15 000 $ et de 40 000 $. Le fil conducteur qui relie ces jugements est clair : lorsqu'un propriétaire reprend un logement ou évince un locataire sous un faux motif, les tribunaux ne se contentent plus de réparer le préjudice — ils punissent.

Il faut ici être précis sur ce que ces chiffres représentent et ce qu'ils ne représentent pas. Les jugements sont des documents publics : on peut donc nommer l'affaire et citer le montant accordé. En revanche, nous ne détaillerons pas ici les circonstances précises de chaque dossier au-delà de ce que la recension expose, pour ne rien avancer d'inexact. Ce qui importe, ce n'est pas le récit particulier d'un propriétaire, mais le signal que ces décisions envoient collectivement à quiconque envisage de récupérer un logement par un chemin détourné.

40 000 $, 15 000 $ : que signifient ces montants ?

Un chiffre brut, hors contexte, ne dit pas grand-chose. Pour saisir la portée réelle de ces décisions, il faut comprendre ce que sont les dommages punitifs — et en quoi ils diffèrent des dommages « ordinaires ».

Compensatoire ou punitif : deux logiques distinctes

Quand un locataire est évincé de mauvaise foi, un tribunal peut lui accorder deux types de dommages, qui ne poursuivent pas du tout le même but :

• Les dommages compensatoires visent à réparer. Ils couvrent les pertes concrètes du locataire : frais de déménagement, différence entre l'ancien loyer et le nouveau (souvent plus élevé), troubles, inconvénients, temps perdu, dépenses diverses. Leur logique est simple : remettre la personne dans la situation où elle aurait dû se trouver si la faute n'avait pas eu lieu.
• Les dommages punitifs, eux, ne réparent rien. Ils sanctionnent une conduite fautive et cherchent à la dissuader. Leur montant ne dépend pas d'une perte à couvrir, mais de la gravité de la faute, de son caractère intentionnel, et de la nécessité d'envoyer un message. C'est une pénalité, pas un remboursement.

C'est cette distinction qui rend les montants relevés par la recension aussi lourds de sens. Quand on lit « 40 000 $ de dommages punitifs », il faut comprendre que cette somme s'ajoute — potentiellement — aux dommages compensatoires versés par ailleurs. La facture totale peut donc être sensiblement plus élevée que le seul montant punitif. Un propriétaire qui pensait « économiser » en évitant une entente peut se retrouver à payer bien davantage, tout en ayant vécu des mois de procédure.

Pourquoi 40 000 $ et non 4 000 $ ?

Il n'existe pas de tarif ni de plafond fixe pour les dommages punitifs : chaque montant est fixé selon les circonstances. Le Code civil oriente les tribunaux vers plusieurs facteurs : la gravité de la faute, le caractère intentionnel ou non de la conduite, la situation patrimoniale de la personne fautive et l'ampleur de la réparation déjà obtenue par la victime. Concrètement, plus la mauvaise foi est manifeste et calculée — un stratagème monté de toutes pièces, un prête-nom, une remise en location rapide à loyer gonflé —, plus la sanction grimpe. Un montant de 40 000 $ traduit une faute jugée sérieuse et une volonté du tribunal de dissuader fermement.

Pourquoi c'était illégal : le principe juridique

Pour comprendre pourquoi ces propriétaires ont été condamnés, il faut remonter au principe qui structure tout le droit locatif québécois : le droit du locataire au maintien dans les lieux. C'est la clé de voûte, et tout le reste en découle.

Le droit au maintien dans les lieux (art. 1936 C.c.Q.)

L'article 1936 du Code civil du Québec reconnaît à tout locataire un droit personnel au maintien dans les lieux : tant qu'il respecte ses obligations (payer son loyer, ne pas causer de troubles), il a le droit de rester dans son logement. Ce n'est pas une faveur, c'est un droit fort. La conséquence pratique est décisive : un propriétaire ne peut pas simplement décider de reprendre son logement parce qu'il aimerait le relouer plus cher ou changer de locataire. Il lui faut un motif prévu par la loi — la reprise pour se loger ou loger un proche, l'éviction pour un projet touchant le logement — et il doit l'exercer de bonne foi.

C'est précisément là que le bât blesse dans les affaires de reprise de mauvaise foi et de rénoviction : le motif invoqué est un habillage. On dit vouloir loger un enfant, un parent ; on parle de rénovations majeures qui exigeraient le départ ; mais l'intention réelle est de vider le logement pour le remettre au marché à un loyer supérieur. L'écart entre le motif déclaré et le motif véritable est le cœur de la faute.

La reprise de mauvaise foi et les dommages (art. 1968 C.c.Q.)

Le législateur n'a pas laissé ce détournement sans sanction. L'article 1968 C.c.Q. permet au locataire évincé à la suite d'une reprise ou d'une éviction de mauvaise foi de réclamer des dommages-intérêts — et des dommages punitifs. C'est la base légale directe des condamnations relevées dans la recension. Le locataire n'a pas à « pardonner » parce qu'il est parti : s'il découvre après coup que la reprise était bidon (le logement est reloué à un tiers, le proche annoncé n'a jamais emménagé), il peut agir. C'est souvent après le départ que la mauvaise foi se révèle, et la loi permet justement d'intervenir à ce moment-là.

Le harcèlement pour pousser au départ (art. 1902 C.c.Q.)

À ce socle s'ajoute souvent un second reproche. L'article 1902 C.c.Q. interdit à un propriétaire — ou à quiconque — de harceler un locataire de manière à restreindre sa jouissance paisible des lieux ou à l'amener à quitter le logement. Dans la mécanique d'une rénoviction, la pression exercée pour faire craquer le locataire — travaux intempestifs, menaces voilées, services négligés, avis répétés — peut constituer ce harcèlement prohibé. Nous consacrons un guide entier à cette question : le harcèlement d'un locataire au Québec. Quand le harcèlement s'ajoute à la mauvaise foi, la conduite apparaît d'autant plus fautive aux yeux du tribunal — et la sanction, d'autant plus lourde.

Les dommages punitifs : art. 1621 C.c.Q. et art. 49 de la Charte

Deux autres dispositions encadrent la partie « punitive ». L'article 1621 C.c.Q. précise la fonction des dommages punitifs (dissuasion, prévention) et les facteurs d'évaluation évoqués plus haut. Et l'article 49 de la Charte des droits et libertés de la personne permet des dommages punitifs en cas d'atteinte illicite et intentionnelle à un droit protégé — le droit à la jouissance paisible de ses biens, au respect de sa vie privée, à la dignité. Une éviction organisée sous un faux prétexte peut cocher ces cases. C'est cette combinaison — Code civil et Charte — qui donne aux tribunaux les outils pour frapper fort.

Les conséquences : au-delà du chèque

On a tendance à réduire ces affaires au montant de la condamnation. C'est une erreur de perspective : le chèque n'est qu'une partie du coût. Les conséquences réelles d'une reprise de mauvaise foi se déploient sur plusieurs plans.

Le coût financier complet

Le montant punitif — 15 000 $, 40 000 $ — est la pointe visible. En dessous : les dommages compensatoires, qui peuvent eux-mêmes être substantiels ; les frais liés à la procédure ; et le fait que les dommages punitifs sont, en règle générale, non assurables. Une police d'assurance couvre rarement une faute intentionnelle, précisément parce qu'assurer la mauvaise foi contredirait la logique même de l'assurance. Le propriétaire condamné paie donc souvent de sa poche, intégralement.

Le temps et l'énergie

Un litige au TAL sur une reprise contestée n'est pas une formalité qui se règle en une après-midi. C'est des mois de dossier, d'audiences, de preuve à rassembler, d'incertitude. Pendant ce temps, le logement n'est pas « optimisé » : il est bloqué dans un contentieux. Le raccourci censé faire gagner du temps en fait perdre énormément.

La réputation — « on n'a qu'un seul nom »

C'est peut-être la conséquence la plus sous-estimée. Les décisions du TAL sont publiques. Elles sont diffusées, indexées, consultables. Une condamnation pour reprise de mauvaise foi attache durablement un nom — celui d'un particulier comme celui d'une société — à une pratique jugée abusive. À l'ère où la rénoviction est devenue un sujet de société suivi de près par les médias québécois, ce genre d'affaire peut faire les manchettes, alimenter des reportages, circuler sur les réseaux. Pour un investisseur immobilier qui compte bâtir un portefeuille sur le long terme, ternir son nom sur une seule transaction mal menée est un très mauvais calcul. On n'a qu'un seul nom dans la vie, et il vaut plus cher que l'écart de loyer d'un logement.

Le risque de perdre le contrôle du calendrier

Enfin, la mauvaise foi peut se retourner complètement contre son auteur : non seulement il paie, mais il n'obtient parfois pas ce qu'il visait, ou l'obtient bien plus tard et bien plus cher que par la voie négociée. Le locataire qui refuse et conteste garde la main ; le propriétaire, lui, se retrouve à la merci d'un tribunal qu'il a lui-même mécontenté. Pour approfondir ce que risque concrètement un propriétaire, voyez nos analyses sur l'éviction illégale d'un locataire et sur les amendes liées à la rénoviction.

Pourquoi les tribunaux serrent la vis

La hausse des montants relevée par la recension n'est pas un hasard : elle s'inscrit dans un contexte précis. Comprendre ce contexte aide à mesurer pourquoi le risque, pour un propriétaire, ne fera vraisemblablement qu'augmenter.

D'abord, la crise du logement. La pénurie de logements abordables et la flambée des loyers ont fait des évictions abusives un enjeu social majeur au Québec. Chaque logement récupéré illégalement puis reloué beaucoup plus cher retire, de fait, une unité abordable du marché. Les tribunaux, comme le législateur, sont sensibles à cette réalité.

Ensuite, le durcissement du cadre. Les règles entourant l'éviction et la reprise ont été resserrées ces dernières années, et l'attention portée à la rénoviction s'est intensifiée. Nous expliquons ce mouvement de fond dans notre article pourquoi la loi sur la rénoviction s'est durcie. Dans ce climat, la tolérance envers les stratagèmes s'est réduite.

Enfin, la fonction dissuasive des dommages punitifs elle-même. Si les pénalités restent faibles, elles deviennent un simple « coût d'affaires » qu'un propriétaire calculateur accepte de payer pour récupérer un logement lucratif. En relevant les montants, les tribunaux rendent le calcul perdant : c'est tout l'objet d'une sanction qui vise à décourager, pas seulement à réparer. La recension de SOQUIJ traduit précisément ce virage. Autrement dit : le raccourci était déjà risqué ; il devient franchement dangereux.

Ce qu'il aurait fallu faire : la voie légale

Voici la partie constructive, car derrière chacune de ces condamnations se cache presque toujours un objectif parfaitement légitime mal exécuté. Le propriétaire ne voulait pas « nuire » : il voulait récupérer un logement figé sous le marché pour le remettre à sa juste valeur. Cet objectif est légal et sain. C'est la méthode — le faux motif — qui est fautive. Or il existe une méthode qui atteint le même but sans aucun de ces risques : l'entente volontaire.

Le cash for keys : récupérer à l'amiable

Le cash for keys est une résiliation de bail de gré à gré. Le principe est simple : le propriétaire propose au locataire de mettre fin au bail et de quitter à une date convenue, en échange d'une compensation. Le locataire est libre d'accepter ou de refuser. S'il accepte, les deux parties signent une entente claire, et l'affaire est close : pas de motif à prouver, pas de contestation, pas de fausse reprise possible, pas de terrain pour des dommages punitifs. On ne détourne rien, puisqu'il n'y a rien à détourner : c'est un accord, pas une manœuvre.

La logique financière est imparable. Un logement bloqué à 900 $ dans un marché à 1 600 $ représente une valeur dormante considérable : sur l'actif, l'écart de loyer capitalisé se compte fréquemment en dizaines de milliers de dollars. Offrir au locataire une compensation équitable pour partir — même généreuse — reste, dans bien des cas, largement rentable, et infiniment moins risqué qu'un stratagème. Pour comprendre la mécanique et la légalité de A à Z, voyez notre guide Cash for keys au Québec, ou notre article dédié pour payer un locataire pour qu'il parte, légalement.

Le cash for raise : sans même faire partir le locataire

Il existe une variante encore plus douce lorsque l'objectif n'est pas de récupérer le logement, mais simplement de rapprocher le loyer du marché. Le cash for raise consiste à convenir avec le locataire d'une hausse de loyer négociée, souvent en échange d'un avantage, sans qu'il ait à déménager. Personne ne part, personne ne conteste, et le rendement de l'immeuble s'améliore. C'est l'exact opposé de la logique conflictuelle qui mène aux condamnations recensées.

Et la vraie reprise, alors ?

Soyons clairs : la reprise de logement reste un droit réel et légitime quand elle est sincère. Si un propriétaire, ou un proche admissible, va vraiment habiter le logement, la reprise est la voie appropriée — à condition de respecter les conditions, l'avis et les délais, et de pouvoir démontrer sa bonne foi. Le problème n'est jamais la reprise en soi ; c'est la fausse reprise. Nous détaillons la ligne de partage dans nos guides sur la reprise de logement de mauvaise foi et sur la rénoviction illégale au Québec. La règle est d'une simplicité désarmante : reprise pour occuper, entente volontaire pour récupérer et optimiser.

Pourquoi passer par des pros

On pourrait croire qu'une entente volontaire, « c'est juste offrir de l'argent ». En pratique, la frontière entre une négociation propre et une démarche qui dérape est plus mince qu'il n'y paraît — et c'est justement là que l'accompagnement d'un professionnel change tout.

Le risque, quand un propriétaire s'y prend seul, n'est pas tant de mal calculer un montant que de glisser sans s'en rendre compte du volontaire vers le contraint. Une offre répétée avec insistance, une pression même involontaire, un ton qui vire à la menace de reprise : et voilà qu'une démarche amiable prend des allures de harcèlement (art. 1902 C.c.Q.) ou de reprise déguisée. Le point commun de presque toutes les condamnations recensées, c'est un propriétaire qui a voulu aller trop vite, seul, et qui a franchi une ligne qu'il n'avait pas vue.

Faire appel à des spécialistes de l'entente volontaire, c'est :

• Structurer la démarche pour qu'elle reste, à chaque étape, clairement volontaire et documentée — l'inverse d'une fausse reprise.
• Calibrer la compensation en fonction de la valeur réelle créée, pour qu'elle soit rentable pour le propriétaire et attrayante pour le locataire.
• Rédiger une entente solide, claire et équilibrée, qui protège les deux parties et ferme la porte aux litiges ultérieurs.
• Garder le propriétaire du bon côté de la ligne, loin du harcèlement, de la pression et du faux motif.

Nous détaillons cette logique dans notre article pourquoi passer par un pro pour récupérer un logement. C'est exactement le métier d'Opti Loyer : récupérer et optimiser des logements par ententes volontaires, dans le respect du TAL. Et le modèle est sans piège : l'audit initial est gratuit, et nous sommes payés aux résultats — vous ne payez que si l'entente se conclut et que vous obtenez le résultat. Le risque financier de la démarche repose sur nous, pas sur vous.

Les décisions recensées par SOQUIJ racontent toutes, au fond, la même histoire : un propriétaire a préféré un raccourci à une entente, et ce raccourci lui a coûté des dizaines de milliers de dollars, des mois de sa vie et une tache à son nom. La leçon n'est pas « n'optimisez pas vos loyers » — c'est un objectif légitime. La leçon, c'est : faites-le de la bonne façon. Il existe une voie légale, sûre et souvent plus rentable pour atteindre exactement le même but. Entre 40 000 $ de dommages punitifs et une entente signée à l'amiable, le choix n'a rien d'un dilemme.

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles, délais et montants du TAL évoluent, et chaque situation est unique : validez les modalités en vigueur ou consultez un conseiller juridique avant d'agir.