La Rive-Sud de Montréal a changé de visage. Longueuil, Brossard, Saint-Lambert, Boucherville, Saint-Hubert, Greenfield Park : ces secteurs attirent des ménages qui veulent rester à quelques minutes du centre-ville tout en gagnant de l'espace, un stationnement et un peu de verdure. La demande locative a grimpé, les projets neufs se louent au prix fort — et pourtant, une grande partie du parc existant est restée figée dans le temps, avec des loyers d'une autre époque.
La raison est presque toujours la même. Sur la Rive-Sud, une bonne partie des duplex, triplex et petits immeubles à revenus appartient à des propriétaires occupants — le proprio habite un logement et loue les autres — ou à de petits investisseurs qui possèdent un ou deux immeubles. Ce sont des gens qui connaissent leurs locataires, qui apprécient la stabilité, et qui, année après année, n'ont tout simplement jamais ajusté les loyers. Un bon locataire qui paie à temps depuis huit ans, on n'y touche pas. C'est humain, c'est compréhensible — mais ça crée un écart qui se creuse en silence.
Il y a aussi un facteur bien particulier à la Rive-Sud : l'arrivée du REM. Ce nouveau réseau de train léger relie désormais Brossard et le secteur des ponts au centre-ville de Montréal en quelques minutes, sans auto et sans embouteillage. Pour un locataire, se rapprocher d'une station change tout — et ça tire vers le haut la valeur locative de quartiers entiers. Mais les baux signés avant cette nouvelle donne, eux, n'ont pas bougé. L'écart entre ce que paient les locataires en place et ce que paierait un nouvel arrivant aujourd'hui s'est élargi, secteur par secteur.
Résultat : dans le même quadrilatère, un logement neuf se loue au prix du marché pendant que le voisin d'à côté, sur un bail de longue date, paie encore le tarif d'il y a plusieurs années. Ce n'est pas rare de voir un 4½ familial à Longueuil ou à Saint-Hubert loué des centaines de dollars sous ce qu'un locataire paierait aujourd'hui pour le logement d'en face. Multiplié par les logements d'un immeuble, l'écart devient énorme — et il ne rapporte rien tant qu'il dort.
C'est exactement là que se cache la valeur. Les logements de la Rive-Sud sont souvent plus grands, plus récents et mieux entretenus que le parc du centre de Montréal ; la proximité des ponts, du REM, des services et des grands axes a une vraie valeur locative. Le potentiel de rattrapage est bien réel — il suffit de le chiffrer logement par logement, puis d'aller le chercher proprement, sans conflit et dans le respect du TAL.
