La ville de Québec a un parc immobilier qui ne ressemble à aucun autre au Québec. Dans les vieux quartiers centraux — Limoilou, Saint-Roch, Saint-Sauveur, Montcalm, Saint-Jean-Baptiste — le paysage est fait de triplex et de plex anciens collés les uns aux autres, en brique, avec leurs escaliers, leurs galeries et leurs toits plats. Le fameux triplex « cube » de Limoilou, aligné rue après rue sur les 3e, 4e et 8e Avenues, est presque devenu un symbole de la ville. Ces immeubles ont du cachet, du caractère, et une demande locative qui n'a rien à envier aux banlieues. Pourtant, une grande partie d'entre eux rapporte aujourd'hui bien en dessous de ce qu'ils vaudraient.
La raison est presque toujours la même. Dans Québec, une bonne part de ces plex appartient à des propriétaires occupants — le proprio habite un logement et loue les deux autres — ou à de petits investisseurs qui possèdent un ou deux immeubles de quartier. Ce sont des gens qui connaissent leurs locataires par leur prénom, qui tiennent à la paix et à la stabilité, et qui, année après année, n'ont tout simplement jamais réajusté les loyers. Un bon locataire qui paie à temps depuis dix ans dans Vieux-Limoilou, on n'y touche pas. C'est humain, c'est compréhensible — mais ça creuse un écart en silence.
Résultat : sur une même rue de Saint-Sauveur ou de Montcalm, un logement rénové se loue au prix du marché pendant que le 4½ voisin, sur un bail de longue date, paie encore le tarif d'il y a plusieurs années. Ce n'est pas rare de voir un logement familial à Limoilou ou à Vanier loué des centaines de dollars sous ce qu'un nouveau ménage paierait aujourd'hui pour l'appartement d'en face. Multiplié par les logements d'un triplex, l'écart devient énorme — et il ne rapporte rien tant qu'il dort.
À cela s'ajoute une pression de marché bien réelle. La ville de Québec vit une période de tension locative : le taux d'inoccupation est bas, la demande dépasse l'offre dans les secteurs recherchés, et les nouveaux baux se signent à des montants que peu de propriétaires de longue date auraient imaginés. Du côté de Sainte-Foy et des abords de l'Université Laval, la demande étudiante et celle des jeunes travailleurs maintiennent une pression constante sur les logements. Le potentiel de rattrapage est là — il suffit de le chiffrer logement par logement, puis d'aller le chercher proprement, sans conflit et dans le respect du TAL.
