Aucun montant n'est fixé par la loi : une offre de cash for keys se négocie librement, souvent l'équivalent de 2 à 6 mois de loyer, parfois beaucoup plus. Le bon repère n'est pas un chiffre magique, mais la valeur que le départ crée pour votre immeuble. Bien calculée, une offre à quatre ou cinq chiffres peut être l'un des placements les plus rentables que vous puissiez faire sur un immeuble à revenus au Québec — à condition que l'entente reste 100 % volontaire et écrite.
Dans cet article
La fourchette réelle au Québec
Il n'y a pas de tarif officiel. Mais sur le terrain, les ententes de départ volontaire se situent le plus souvent entre l'équivalent de 2 et 6 mois de loyer. Pour un logement à 1 200 $ par mois, cela représente une fourchette d'environ 2 400 $ à 7 200 $.
Quand l'écart avec le marché est énorme ou que le propriétaire a un projet pressé (vente, rénovation majeure), les montants grimpent : 10 000 $, 20 000 $, parfois 30 000 $ et plus. Ce n'est pas de la générosité aveugle : c'est le reflet direct de la valeur en jeu. Plus le loyer est bloqué loin sous le marché, plus le départ vaut cher — et plus il est logique de payer pour l'obtenir.
Pourquoi aucun montant n'est fixé par la loi
Le cash for keys n'est pas une expulsion : c'est une résiliation de bail de gré à gré. Le Code civil du Québec permet aux deux parties de mettre fin, d'un commun accord, à un contrat qu'elles ont conclu ensemble. Un bail est un contrat ; le propriétaire et le locataire peuvent donc convenir d'y mettre fin, aux conditions qu'ils choisissent, avec une compensation.
Conséquence directe : il n'y a ni barème, ni plafond, ni minimum. Le Tribunal administratif du logement (TAL) n'impose aucun chiffre. Tout se négocie selon ce que chaque partie est prête à accepter. C'est ce qui rend la question « combien offrir ? » à la fois libre et délicate : sans repère de calcul, on offre à l'aveugle. D'où l'importance de partir de la bonne base. Pour le cadre complet, voyez notre guide complet du cash for keys au Québec.
Le vrai calcul : partir de la valeur créée
La valeur d'un immeuble locatif ne dépend pas de la brique : elle dépend du revenu net qu'il génère. La formule des acheteurs et des prêteurs est simple :
À un TGA (taux global d'actualisation) de 5 %, chaque dollar de revenu net annuel supplémentaire multiplie la valeur par 20 (car 1 ÷ 0,05 = 20).
Pour fixer une offre, la logique tient en trois étapes :
- Calculez l'écart mensuel entre le loyer actuel et le loyer du marché.
- Multipliez par 12, puis divisez par votre TGA : c'est la valeur créée par le départ.
- Fixez votre offre comme une fraction de cette valeur — souvent 10 à 20 %.
Un écart de 600 $ par mois représente 7 200 $ par année de revenu supplémentaire.
À un TGA de 5 % : 7 200 $ ÷ 0,05 = 144 000 $ de valeur ajoutée une fois le logement remis au marché.
Une offre de 10 000 $ à 20 000 $ (7 à 14 % de la valeur créée) reste donc très rentable, tout en représentant une somme substantielle pour le locataire.
Ce calcul est prudent : il ne compte qu'un seul logement. Dans un immeuble où plusieurs unités traînent sous le marché, l'effet se cumule. Pour visualiser le résultat sur votre propre immeuble, essayez notre calculateur de valeur.
Est-ce que ça vaut la peine de payer 10 000 $ ?
Dans l'exemple ci-dessus, oui, sans hésiter. Payer 10 000 $ pour débloquer 144 000 $ de valeur, c'est un rendement de l'ordre de 14 pour 1. Même à 20 000 $, la plus-value nette avoisine 124 000 $. Ce n'est pas une dépense : c'est un investissement à très haut rendement.
Mieux encore, cette valeur est refinançable. Une fois le loyer remonté et l'immeuble réévalué, un refinancement à 75 % du ratio prêt-valeur permet de sortir environ 108 000 $ en liquidités des 144 000 $ créés — de quoi financer l'acquisition suivante ou récupérer votre équité dormante.
La question n'est donc pas « 10 000 $, c'est cher ? », mais « 10 000 $ pour débloquer combien ? ». Quand l'écart de loyer est faible, une grosse offre ne se justifie pas. Quand il est important, sous-payer par crainte du chiffre vous coûte bien plus cher que d'être généreux.
À retenir
La bonne offre n'est pas « le moins possible ». C'est le montant qui rend le départ intéressant pour le locataire tout en restant une fraction de la valeur créée pour vous. Une entente conclue à 20 000 $ vaut souvent mieux qu'une négociation ratée à 8 000 $.
Les facteurs qui font varier le montant
Deux logements identiques peuvent commander des offres très différentes. Voici ce qui fait bouger l'aiguille.
| Fait monter l'offre | Fait baisser l'offre |
|---|---|
| Écart de loyer très important | Loyer proche du marché |
| Marché tendu, peu de logements disponibles | Marché détendu, beaucoup d'options |
| Locataire de longue date, très attaché | Locataire déjà en réflexion de départ |
| Protections particulières (ex. : aînés) | Aucune protection spéciale |
| Urgence du propriétaire (vente, échéancier) | Propriétaire patient, sans échéance |
| Bail long ou reconductions solides | Fin de bail qui approche |
Un principe : ne commencez jamais par votre chiffre maximum, mais évitez l'offre insultante. Proposer 1 500 $ pour un logement qui recèle 144 000 $ de valeur braque le locataire et ferme la porte. Un premier chiffre crédible et respectueux laisse entrevoir une entente possible — et souvent, un peu de souplesse sur la date de départ ou le calendrier de paiement débloque l'accord sans avoir à monter le montant.
Une offre toujours volontaire, écrite et légale
Le montant ne vaut rien s'il n'est pas encadré correctement. Un cash for keys est valide seulement s'il est volontaire, éclairé, écrit et signé par toutes les personnes au bail. C'est l'attrait de l'offre qui fait accepter le locataire — jamais la contrainte.
Ce qui est strictement interdit : la pression, le harcèlement, les menaces, la coupure volontaire de services (chauffage, eau chaude), les travaux d'inconfort provoqués ou l'éviction déguisée. Ces comportements sont illégaux, peuvent vicier l'entente et exposer le propriétaire à des dommages devant le TAL. Le locataire a toujours le droit de refuser et de rester.
L'entente écrite doit préciser l'identité des parties, l'adresse, la date exacte de fin de bail et de remise des clés, le montant et le calendrier de versement (idéalement une partie à la signature, le solde à la remise des clés), l'état du logement à rendre et une clause de quittance mutuelle. Notre trousse cash for keys fournit le modèle d'entente et la grille de calcul.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles du TAL et du Code civil du Québec évoluent — validez toujours les modalités en vigueur ou consultez un professionnel.