Un temps des Fêtes sous le signe des évictions : un avis reçu le 28 décembre après 10 ans

Il y a des dates qui restent. Pour un locataire montréalais suivi par Radio-Canada, ce sera le 28 décembre — le jour où, après dix ans dans le même logement, il a trouvé un avis l'invitant à quitter les lieux. En plein cœur des Fêtes, entre Noël et le jour de l'An, au moment où l'on est censé être en famille plutôt que devant un formulaire administratif. Le reportage a fait des vagues parce qu'il incarne, en une image, ce que des milliers de locataires québécois redoutent : perdre leur toit non pas à cause d'une faute, mais parce qu'un logement occupé depuis longtemps est devenu, aux yeux de certains propriétaires, un obstacle à « optimiser ». Cet article revient sur cette affaire, sur le principe juridique qu'elle met en jeu, sur ce qu'un tel geste peut coûter — et sur la voie qu'il aurait fallu suivre.

Les faits : un avis le 28 décembre

Au début de 2024, Radio-Canada a consacré un reportage aux évictions qui surviennent pendant le temps des Fêtes. Au cœur du récit : François Viau, un locataire qui occupait son logement depuis une dizaine d'années et qui a reçu, selon le reportage, un avis le 28 décembre. Le choix du moment — quelques jours après Noël, à un locataire de longue date — a frappé l'opinion parce qu'il condense toute la détresse que ces démarches provoquent chez ceux qui les subissent.

Le reportage rappelle un principe que trop de propriétaires ignorent ou feignent d'ignorer : une reprise de logement invoquée pour loger un proche, si le logement est ensuite reloué plus cher, relève de la mauvaise foi. Autrement dit, le problème n'est pas de vouloir récupérer un logement ; c'est de le faire en habillant l'opération d'un motif qui n'est pas le vrai. Nous reviendrons en détail sur ce principe, car c'est lui qui sépare une démarche solide d'une démarche qui peut se retourner contre son auteur.

Précisons d'emblée notre posture. Nous nous appuyons ici sur ce que le reportage rapporte ; nous ne portons aucun jugement sur un dossier précis qui n'aurait pas été tranché, et nous employons le conditionnel là où il s'agit d'allégations. Ce qui nous intéresse, ce n'est pas de désigner un coupable, mais de comprendre pourquoi ce genre de situation dérape et comment un propriétaire avisé s'y prend autrement.

Pourquoi le moment fait mal — même s'il n'est pas illégal en soi

Disons-le clairement pour éviter tout malentendu : la loi québécoise n'interdit pas d'envoyer un avis à une date précise du calendrier. Il n'existe pas de « trêve des Fêtes » juridique qui rendrait un avis du 28 décembre nul du seul fait de sa date. Ce sont les délais et la forme qui gouvernent la validité d'un avis, pas la période de l'année.

Mais l'histoire ne s'arrête pas là. Le contexte, lui, compte énormément dans l'appréciation d'ensemble d'un dossier. Un avis lâché en plein temps des Fêtes, à un locataire installé depuis dix ans, s'il s'inscrit dans une série de pressions ou dans une démarche dont la sincérité est douteuse, alimente l'impression d'une manœuvre brutale. Et cette impression, un tribunal peut la retenir quand il évalue la bonne foi. Le calendrier n'est pas une infraction ; il est un révélateur.

Pourquoi ce type de démarche pose problème

Pour comprendre ce qui cloche dans une éviction du genre décrit par le reportage, il faut revenir à trois piliers du droit locatif québécois. Aucun n'est un détail : ensemble, ils expliquent pourquoi un raccourci mal engagé se transforme si souvent en boomerang.

1. Le droit au maintien dans les lieux (art. 1936 C.c.Q.)

Le point de départ, c'est que le locataire n'est pas un invité qu'on peut prier de partir. L'article 1936 du Code civil du Québec consacre le droit au maintien dans les lieux : un locataire en règle, qui paie son loyer et respecte ses obligations, a le droit de rester dans son logement. C'est la règle ; tout le reste n'en est que l'exception. La reprise de logement est précisément l'une de ces rares exceptions — et parce que c'est une exception, elle est étroitement balisée. On ne déloge pas un locataire de dix ans « parce que ça arrange » : il faut un motif que la loi reconnaît, et il faut que ce motif soit réel.

2. La bonne foi : reprendre pour occuper, pas pour relouer

C'est le cœur du sujet, et c'est exactement le principe que le reportage met en avant. Une reprise de logement sert à habiter le logement — le propriétaire lui-même ou un proche admissible (conjoint, enfant, parent, autre proche prévu par la loi). Elle ne sert pas à vider les lieux pour les remettre au marché à un loyer supérieur. Invoquer le besoin de loger un proche, puis relouer le logement plus cher à un tiers, c'est le cas d'école de la reprise de mauvaise foi.

La mécanique probatoire est impitoyable pour qui bluffe. La loi présume souvent la bonne foi au départ, mais dès qu'une contestation soulève un doute sérieux, le fardeau bascule : c'est au propriétaire de démontrer que son projet d'occupation était réel. Et rien ne trahit une fausse reprise aussi crûment qu'un logement reloué plus cher, à un inconnu, quelques mois après le départ du locataire. Le bénéficiaire annoncé n'a jamais emménagé ? Le loyer a bondi ? La démonstration de bonne foi devient très difficile à tenir. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur la reprise de logement de mauvaise foi.

3. Le harcèlement (art. 1902 C.c.Q.)

Il existe un troisième garde-fou, souvent oublié. L'article 1902 du Code civil du Québec interdit de harceler un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à l'amener à quitter le logement. Multiplier les avis, exercer des pressions répétées, choisir des moments propres à déstabiliser : si l'ensemble vise à pousser un locataire vers la sortie, cela peut basculer dans le harcèlement.

C'est ici que le fameux 28 décembre reprend tout son poids. Pris isolément, un avis à cette date reste légal. Mais inséré dans une stratégie d'usure — un avis ici, une menace là, un moment choisi pour son effet — il peut nourrir un constat de harcèlement. Et le harcèlement, lui, ouvre droit à des dommages, y compris des dommages punitifs. Pour aller plus loin, voyez notre article sur le harcèlement d'un locataire au Québec.

Éviction, reprise, renoviction : bien nommer les choses

Le vocabulaire embrouille tout. Dans le langage courant, on parle d'« éviction » pour désigner toute sortie forcée, alors que le droit distingue plusieurs réalités. La reprise vise à loger le propriétaire ou un proche. L'éviction au sens strict est liée à un projet touchant le logement lui-même (subdivision, agrandissement, changement d'affectation). Et la renoviction — mot forgé par les médias — désigne l'usage de travaux comme prétexte pour se débarrasser d'un locataire. Ce dernier abus est aujourd'hui dans la ligne de mire du législateur ; nous l'expliquons dans notre dossier sur la renoviction illégale au Québec. Le point commun de tous les dérapages : un motif affiché qui n'est pas le motif réel.

Les conséquences : dommages, réputation, manchettes

On croit parfois que le pire qui puisse arriver, dans une reprise contestée, c'est de « perdre » et de devoir garder son locataire. C'est très en dessous de la réalité. Les conséquences d'une démarche jugée de mauvaise foi se déploient sur trois plans, et chacun peut faire mal.

1. Les dommages — et les dommages punitifs

Le locataire évincé de mauvaise foi peut réclamer des dommages pour les préjudices subis : frais de déménagement, écart de loyer sur son nouveau logement, troubles et inconvénients. À cela peuvent s'ajouter des dommages punitifs, dont la fonction n'est pas de compenser une perte mais de sanctionner le comportement et de le décourager. Détail crucial : ces recours restent ouverts même après le départ du locataire. Un propriétaire qui se croit tiré d'affaire parce que le logement est enfin vide peut voir la facture arriver des mois plus tard. Nous chiffrons l'ampleur possible de ces sanctions dans notre article sur l'amende en cas de renoviction au Québec.

2. La réputation : on n'a qu'un seul nom

Le coût qui n'apparaît sur aucune facture est souvent le plus lourd. Un propriétaire dont le nom est associé à une éviction brutale — surtout quand elle atterrit dans un reportage national — traîne cette étiquette longtemps. Les futurs locataires cherchent. Les partenaires d'affaires aussi. Dans un marché où la confiance est une monnaie, se retrouver du mauvais côté d'une manchette laisse une trace que l'argent ne rachète pas facilement.

3. Les manchettes : l'effet loupe des médias

Les évictions du temps des Fêtes sont devenues un sujet médiatique récurrent, précisément parce qu'elles condensent une injustice ressentie. Un dossier qui, il y a vingt ans, serait resté confiné au tribunal peut aujourd'hui devenir un exemple national en quelques heures. Le propriétaire perd alors le contrôle du récit : ce n'est plus lui qui explique sa situation, c'est le reportage qui la raconte. Nous analysons ce phénomène dans notre article sur les renovictions dans les médias québécois.

Ce qu'il aurait fallu faire : la voie légale

Voici la partie constructive, celle qui intéresse le propriétaire de bonne foi. Car derrière beaucoup de ces affaires se cache un objectif parfaitement légitime : récupérer un logement figé loin sous le marché pour le remettre à sa juste valeur. Le problème n'est jamais l'objectif ; c'est l'outil choisi pour l'atteindre. Et il existe une règle simple pour ne pas se tromper.

La bonne question : quelqu'un d'admissible va-t-il vraiment habiter ?

• Oui. Un proche admissible va réellement emménager ? La reprise de logement est la voie appropriée. Respectez le motif réel, l'avis conforme, les délais en vigueur, et soyez prêt à documenter votre bonne foi — car c'est vous qui devrez la prouver en cas de contestation.
• Non. Votre objectif réel est de relouer, rénover ou optimiser ? La reprise n'est pas l'outil : l'utiliser ainsi, c'est exactement l'erreur du reportage. La voie appropriée est l'entente volontaire.

Le cash for keys : l'outil fait pour récupérer sans forcer

L'entente volontaire — souvent appelée cash for keys — répond exactement au besoin qui pousse tant de propriétaires vers une fausse reprise. Le principe est limpide : plutôt que d'invoquer un motif d'occupation qui n'existe pas, on propose au locataire une entente. Il accepte de mettre fin au bail et de quitter à une date convenue, en échange d'une compensation. C'est légal, c'est volontaire, et c'est gagnant-gagnant.

Le contraste avec la reprise contestée est saisissant. Ici, pas de motif à justifier, pas de fardeau de preuve, pas de risque d'être jugé de mauvaise foi : puisque les deux parties consentent librement et signent une entente claire, il n'y a tout simplement rien à contester. Le locataire n'est jamais forcé ; il accepte parce qu'il y trouve son compte. Nous expliquons la mécanique complète — légalité, calcul, montant à offrir, rédaction de l'entente — dans notre guide Cash for keys au Québec et sur notre page service Cash for Keys.

Appliqué au cas du reportage, le raisonnement saute aux yeux. Un logement occupé depuis dix ans est presque toujours un logement bloqué très en dessous du marché — c'est justement ce qui crée la tentation de forcer. Or c'est exactement la situation où le cash for keys brille : proposer une compensation, récupérer le logement proprement, le remettre à niveau et le relouer à sa juste valeur crée fréquemment une valeur qui se compte en dizaines de milliers de dollars sur l'actif — le tout sans avis contesté, sans dommages punitifs et sans reportage. Pour mesurer cette valeur dormante, notre article sur le loyer sous le marché et la valeur de l'immeuble détaille le calcul.

Pourquoi passer par des pros

Reste une question honnête : si l'entente volontaire est si simple, pourquoi tant de propriétaires choisissent-ils quand même le raccourci qui se retourne contre eux ? La réponse tient en un mot : l'improvisation. Les affaires qui finissent en manchette ont presque toujours le même dénominateur commun — un propriétaire qui a voulu aller vite, seul, sans mesurer le risque ni maîtriser les règles.

Or récupérer un logement proprement demande un savoir-faire précis. Il faut évaluer la valeur réelle que la remise au marché va créer, calculer une compensation à la fois attrayante pour le locataire et rentable pour le propriétaire, mener une négociation respectueuse, et rédiger une entente solide qui protège les deux parties et ferme la porte aux mauvaises surprises. Chacune de ces étapes, mal exécutée, peut faire échouer l'opération ou en gonfler le coût. C'est précisément le sujet de notre article pourquoi passer par un pro pour récupérer un logement.

L'approche d'Opti Loyer : payé aux résultats, zéro risque

C'est exactement le métier d'Opti Loyer. Nous aidons les propriétaires à récupérer et à optimiser leurs logements par ententes volontaires, dans le respect des règles du Tribunal administratif du logement. Notre modèle est conçu pour renverser le rapport au risque :

• Audit gratuit. On regarde ensemble la valeur dormante de votre immeuble, sans engagement.
• Ententes volontaires, jamais de coercition. Le locataire accepte librement ; il n'y a ni fausse reprise, ni pression, ni motif inventé.
• Payé aux résultats. Vous ne payez que si l'entente se conclut et que vous obtenez le résultat. Le risque financier est de notre côté.

Le raisonnement de fond est simple. Une reprise-prétexte peut « économiser » une compensation à court terme, mais elle met en jeu des dizaines de milliers de dollars en dommages potentiels — et surtout, elle met en jeu votre nom. On n'a qu'un seul nom dans la vie. Le protéger vaut infiniment plus que le montant qu'on croit sauver en coupant les coins ronds. Si un proche va vraiment habiter le logement, faites une reprise, honnêtement et dans les règles. Sinon, ne détournez pas la reprise : parlons d'une entente volontaire, l'outil pensé exactement pour votre objectif. Découvrez aussi notre approche d'optimisation de loyer ou demandez directement votre analyse gratuite.

Le 28 décembre restera, pour le locataire du reportage, la date d'un avis reçu au pire moment. Mais l'affaire porte une leçon qui dépasse largement son cas : un raccourci — la reprise-prétexte pour relouer plus cher — n'économise rien ; il expose à des dommages, à des dommages punitifs et à un coût réputationnel durable. La voie légale existe, elle est plus simple qu'on le croit, et elle atteint le même objectif sans jouer son nom : l'entente volontaire. Reprise pour occuper, entente pour optimiser ; et dans le doute, on valide les règles en vigueur ou on consulte avant d'agir, jamais après.

---

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les faits évoqués proviennent d'un reportage ; les situations non tranchées sont rapportées au conditionnel. Les règles et délais du TAL évoluent — validez les modalités en vigueur ou consultez un conseiller juridique.