Évincer un locataire pour en faire un Airbnb : la dérive que Québec veut interdire

Au printemps 2023, une histoire du Vieux-Montréal a mis un mot précis sur une intuition que beaucoup de locataires partageaient déjà : on peut être poussé dehors non pas parce qu'on a fait quelque chose de mal, mais parce que le logement vaut davantage vide et loué à des touristes. Selon des reportages de Le Devoir et de Néomédia, des locataires, dont un dénommé Sylvain Roy, auraient reçu des avis d'éviction invoquant un « changement d'affectation » qui aurait en fait ouvert la voie à de la location touristique. La réaction politique n'a pas tardé : Québec solidaire a réclamé de rendre carrément illégale l'éviction d'un locataire au profit d'un Airbnb. Cet article décortique ce que cette affaire révèle — le droit applicable, les risques réels pour un propriétaire, et pourquoi le raccourci coûte presque toujours plus cher que la voie légale.

Les faits : le Vieux-Montréal et l'appel de Québec solidaire

Remettons l'affaire dans son contexte, en nous en tenant à ce que les reportages ont rapporté. En mars 2023, plusieurs médias québécois se sont penchés sur des cas d'éviction survenus dans le Vieux-Montréal, un secteur où la pression touristique est particulièrement forte. Des locataires y auraient reçu des avis les invitant à quitter leur logement au motif d'un « changement d'affectation » — un motif d'éviction qui existe bel et bien dans la loi. Le problème, selon ces reportages, tient à l'usage qui en aurait été fait : le changement d'affectation aurait servi de porte d'entrée vers la location touristique de courte durée, le fameux modèle Airbnb, plutôt que vers un usage résidentiel autre.

Parmi les personnes concernées, les reportages nomment un locataire, Sylvain Roy, dont la situation a servi à illustrer le phénomène. Nous en parlons au conditionnel : il s'agit d'allégations relayées par la presse, et non de faits tranchés par un tribunal. Ce qui importe ici n'est pas de désigner un coupable, mais de comprendre le mécanisme dénoncé : un logement occupé, sous bail, transformé en source de revenus touristiques après le départ — plus ou moins volontaire — de son occupant.

La réaction politique : rendre la pratique explicitement illégale

C'est dans ce contexte que Québec solidaire est monté au créneau. Le parti a réclamé que l'on rende explicitement illégal le fait d'évincer un locataire au profit d'un Airbnb. L'objectif affiché était de fermer une brèche : empêcher qu'un motif d'éviction en apparence légitime serve, en réalité, à retirer un logement du marché résidentiel pour l'offrir aux voyageurs. La demande visait la lettre de la loi autant que son esprit — car même lorsqu'une pratique est déjà contestable, une interdiction nommément ciblée envoie un signal clair et facilite les recours.

Cette prise de position s'inscrivait dans un débat plus large sur la crise du logement. Selon le portrait dressé à l'époque, le Québec aurait perdu quelque 116 000 logements abordables, la conversion de logements résidentiels en hébergement touristique étant présentée comme l'un des facteurs aggravants. Peu importe l'exactitude comptable de ce chiffre — qui décrit une tendance plus qu'un décompte des seuls Airbnb —, il traduit une réalité politique : chaque logement retiré du marché pour devenir un Airbnb est désormais scruté, commenté et, de plus en plus, encadré.

Pourquoi c'était mal fait : le droit en jeu

Pour comprendre pourquoi ce type d'éviction est fragile, il faut revenir aux fondations du droit locatif québécois. Le point de départ n'est pas le droit du propriétaire de récupérer son bien ; c'est le droit du locataire de rester chez lui. Ce principe — le droit au maintien dans les lieux, reconnu à l'article 1936 du Code civil du Québec — donne au locataire en règle un droit personnel fort : celui de demeurer dans le logement tant qu'il respecte ses obligations. Tout le reste s'articule autour de cette protection, et les exceptions qui permettent d'y déroger sont d'interprétation stricte.

Le changement d'affectation : un vrai motif, mais encadré

Le « changement d'affectation » n'est pas une invention : c'est l'un des motifs d'éviction prévus par la loi, aux côtés de la subdivision et de l'agrandissement substantiel du logement. Il vise le cas où le propriétaire compte cesser d'utiliser les lieux comme logement pour leur donner une autre destination. Sur le papier, un propriétaire peut donc invoquer ce motif — à condition qu'il soit réel et de bonne foi. C'est là que tout se joue.

Le nœud du problème est le suivant : transformer un logement en hébergement touristique de courte durée est-il un authentique changement d'affectation, ou une simple façon de contourner le droit au maintien dans les lieux pour rentabiliser autrement le même espace ? La question est délicate, et c'est précisément parce qu'elle prête à interprétation que Québec solidaire réclamait une règle explicite. Mais une chose est constante : un motif d'éviction ne peut jamais être un prétexte. Si le changement d'affectation n'est qu'une étiquette apposée sur une opération dont le but réel est de faire de l'argent avec des touristes, l'éviction perd sa légitimité.

La mauvaise foi, le vrai talon d'Achille

La bonne foi est le pivot de toute reprise ou éviction. Elle signifie que le motif déclaré est le motif véritable. À l'inverse, la mauvaise foi, c'est l'écart entre ce qu'on annonce et ce qu'on fait : invoquer un changement d'affectation tout en préparant, en coulisses, une exploitation Airbnb. La loi présume souvent la bonne foi au départ, mais dès qu'un doute sérieux surgit — et un logement qui réapparaît sur une plateforme touristique en fait naître un puissant —, c'est au propriétaire qu'il revient de démontrer la sincérité de sa démarche. Ce renversement du fardeau est décisif : il suffit rarement d'affirmer sa bonne foi, il faut pouvoir la prouver.

Le Code civil ne laisse d'ailleurs pas le locataire évincé sans recours. L'article 1968 prévoit que le locataire qui a quitté son logement à la suite d'une reprise ou d'une éviction obtenue de mauvaise foi peut réclamer des dommages-intérêts, y compris des dommages punitifs. Autrement dit, la loi a expressément anticipé le scénario du motif bidon : elle donne au locataire les outils pour se retourner, même après son départ. Un propriétaire qui aurait évincé pour un Airbnb en prétextant un changement d'affectation s'exposerait exactement à ce recours.

Quand la pression devient du harcèlement

Il y a un autre angle, souvent sous-estimé. Pour « convaincre » un locataire de partir, certains propriétaires multiplient les pressions : visites intempestives, fausses informations sur les droits du locataire, avis répétés, insistance à faire signer une résiliation. Or l'article 1902 du Code civil interdit de harceler un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu'il quitte le logement. Ce que la loi vise, ce n'est pas une conversation ni une offre : c'est le fait de faire craquer quelqu'un par une accumulation de pressions.

C'est ce qui rend ces dossiers particulièrement risqués. Une éviction motivée par un projet Airbnb qui, en plus, s'accompagne de pressions, additionne deux reproches : l'illégitimité du motif et le harcèlement. Chacun ouvre la porte à des dommages ; ensemble, ils transforment une opération immobilière ratée en dossier lourd. Nous détaillons ce mécanisme dans notre analyse de la reprise de logement de mauvaise foi et dans notre guide sur le harcèlement d'un locataire.

Les conséquences pour un propriétaire

Sur le plan strictement financier, le calcul qui pousse un propriétaire à évincer pour un Airbnb paraît séduisant : un logement loué au marché touristique peut rapporter, sur une année, bien davantage qu'un bail résidentiel figé sous le marché. Mais ce calcul ignore le passif. Quand on met en regard le gain espéré et les risques encourus, le raccourci se révèle souvent une très mauvaise affaire.

Des dommages qui s'additionnent

Le premier poste, ce sont les dommages-intérêts. Le locataire évincé de mauvaise foi peut réclamer une compensation pour le préjudice subi : le stress et les inconvénients du déménagement, mais surtout l'écart de loyer qu'il assume désormais ailleurs, souvent pour un logement comparable devenu bien plus cher. À cela s'ajoutent des dommages punitifs, qui ne visent pas à réparer un préjudice mais à punir et à dissuader. Les tribunaux les réservent aux comportements qu'ils jugent inacceptables — et une fausse éviction déguisée en changement d'affectation entre pleinement dans cette catégorie. Nos analyses de décisions récentes, comme celle sur les dommages punitifs qui grimpent, montrent que ces montants ne sont plus symboliques.

Le temps, les frais et le risque de tout recommencer

Au-delà des sommes versées, il y a le coût du processus lui-même. Contester une éviction, se défendre devant le Tribunal administratif du logement, produire une preuve de bonne foi qui, par hypothèse, n'existe pas : tout cela mobilise du temps, de l'énergie et, bien souvent, des honoraires. Et l'issue reste incertaine. Si le tribunal conclut à la mauvaise foi, non seulement le propriétaire paie, mais il peut se retrouver au point de départ — avec un logement qu'il n'a toujours pas récupéré proprement et une relation empoisonnée. Le raccourci censé faire gagner des mois en fait perdre.

La réputation : le coût qu'on oublie de chiffrer

C'est le poste le plus sous-estimé, et peut-être le plus lourd. L'affaire du Vieux-Montréal le montre bien : ces histoires se retrouvent dans les médias, deviennent des symboles, alimentent les débats politiques. Un propriétaire dont le nom est associé publiquement à une éviction pour Airbnb ne perd pas qu'un procès ; il perd une réputation qu'il mettra des années à reconstruire — auprès de futurs locataires, de partenaires d'affaires, parfois de sa propre communauté. Dans un climat où la conversion touristique est devenue un sujet politiquement explosif, s'exposer ainsi n'a rien d'anodin.

Ce qu'il aurait fallu faire : l'entente volontaire

Voici le point le plus important, celui qui change tout. Le désir de rentabiliser un logement n'a rien d'illégitime. Ce qui pose problème, ce n'est pas l'objectif : c'est la méthode. Évincer sous un faux motif est risqué et souvent perdant. Or il existe une voie propre, éprouvée et sans procédure pour libérer un logement : l'entente volontaire de départ.

Le cash for keys : l'outil pensé pour ça

Le principe est simple. Plutôt que d'invoquer un motif d'éviction qui n'existe pas vraiment — avec tous les risques que cela comporte —, on propose au locataire une entente : il accepte de mettre fin au bail et de quitter à une date convenue, en échange d'une compensation. C'est ce qu'on appelle le cash for keys. Le locataire n'est jamais forcé ; il accepte parce qu'il y trouve son intérêt. Et comme les deux parties signent une entente claire, il n'y a ni motif à prouver, ni fardeau de bonne foi, ni contestation à craindre : le consentement libre des parties remplace la procédure.

La différence avec l'éviction est fondamentale. Dans une éviction pour changement d'affectation, le locataire subit ; il peut refuser, contester, réclamer des dommages. Dans une entente volontaire, il décide, en connaissance de cause, parce que l'offre est avantageuse pour lui. On passe d'un rapport de force — où le propriétaire porte le fardeau et le risque — à un accord gagnant-gagnant. C'est exactement l'inverse de ce que dénonçaient les reportages de 2023. Pour comprendre en détail comment cela fonctionne, nos guides sur le cash for keys au Québec et sur la légalité de payer un locataire pour partir vont au fond des choses.

Attention au vrai piège : l'entente n'excuse pas la pression

Une nuance capitale : une entente n'est valable que si le consentement est libre et éclairé. Faire signer un papier à un locataire sous la menace, par la crainte ou au moyen de fausses informations n'a rien d'une entente volontaire : c'est une éviction déguisée, avec les mêmes risques de contestation, de dommages et de reproche de harcèlement. La frontière entre une offre légitime et une pression illégale est étroite, et un propriétaire pressé la franchit parfois sans même s'en rendre compte. La forme, le vocabulaire, le rythme des échanges : tout compte pour qu'une entente reste une entente. C'est aussi ce qui distingue une démarche solide d'une rénoviction illégale ou d'une manœuvre passible d'une amende pour rénoviction.

Pourquoi passer par des pros

On pourrait croire qu'une entente volontaire, c'est simple : on parle au locataire, on s'entend, on signe. En théorie, oui. En pratique, c'est là que la plupart des propriétaires trébuchent — non par mauvaise intention, mais par manque de méthode. Ils fixent mal le montant, formulent maladroitement l'offre, insistent une fois de trop, rédigent une entente bancale, ou laissent transparaître une pression qui fragilise tout. Et l'affaire du Vieux-Montréal le rappelle : entre une négociation légitime et une manœuvre contestable, il n'y a parfois qu'une phrase de trop.

Le rôle d'une firme spécialisée

Une firme comme Opti Loyer structure la démarche pour qu'elle reste, du début à la fin, volontaire, documentée et conforme aux règles du Tribunal administratif du logement. Cela veut dire la bonne approche, le bon vocabulaire, une entente écrite solide, et surtout aucune trace de contrainte — rien qui puisse, plus tard, être retourné contre le propriétaire. Cela veut dire aussi calibrer l'offre pour qu'elle soit attrayante pour le locataire tout en restant très rentable au regard de la valeur récupérée sur l'immeuble. C'est un métier, et c'est précisément parce que c'en est un que l'improvisation coûte cher. Nous l'expliquons dans notre article pourquoi passer par un pro pour récupérer un logement.

Payé aux résultats : le risque est de notre côté

Chez Opti Loyer, le modèle est payé aux résultats. L'audit initial est gratuit : on regarde ensemble ce que votre immeuble recèle de valeur dormante, sans engagement. Et vous ne payez que si l'entente se conclut et que vous obtenez le résultat. Le risque financier de la démarche ne repose donc pas sur vous. C'est l'exact contraire du pari asymétrique de l'éviction sauvage : au lieu de miser gros contre un passif illimité, vous laissez le risque du côté de ceux dont c'est le métier.

Au fond, l'affaire du Vieux-Montréal enseigne une chose que tout propriétaire devrait garder en tête : on n'a qu'un seul nom dans la vie. Un logement mieux rentabilisé ne vaut pas de le jouer sur un raccourci qui peut se solder par des dizaines de milliers de dollars en dommages et par une réputation abîmée. La valeur, on peut aller la chercher — proprement, légalement, sans procédure — par l'entente volontaire. C'est plus lent qu'un avis d'éviction expédié à la va-vite, mais c'est la seule voie qui vous laisse dormir tranquille. Que votre objectif soit de récupérer un logement ou d'optimiser un loyer sous le marché, il existe une façon de le faire sans jamais franchir la ligne rouge.

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles et délais du TAL, ainsi que l'encadrement de la location touristique, évoluent — validez les modalités en vigueur ou consultez un conseiller juridique avant d'agir.