Votre locataire refuse la hausse de loyer que vous avez proposée au renouvellement ? Vous avez trois options, toutes légales. Vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du logement (TAL) pour faire fixer le loyer dans le délai prévu par la loi — mais la hausse accordée est souvent modeste. Vous pouvez négocier une entente de gré à gré qui convient aux deux parties. Ou, si l'écart avec le marché est important, vous pouvez convenir d'un départ volontaire payé, puis relouer le logement à sa juste valeur. Ce que vous ne pouvez jamais faire, c'est forcer, menacer ou évincer le locataire. Voici comment choisir.
Dans cet article
- Ce qui se passe vraiment quand un locataire refuse
- Option 1 — La fixation de loyer au TAL
- Option 2 — L'entente négociée (cash for raise)
- Option 3 — Le départ volontaire payé, puis relouer au marché
- Comparer vos options : rapidité, montant, effort
- Ce que vous ne pouvez jamais faire
- Quelle option choisir ?
Ce qui se passe vraiment quand un locataire refuse
D'abord, un fait qui surprend beaucoup de propriétaires : un refus n'oblige pas le locataire à partir, et ne vous prive pas de recours. Au renouvellement du bail, vous envoyez un avis de modification (dont une hausse de loyer) dans le délai prévu par la loi. Le locataire a alors une période — généralement d'environ un mois — pour vous répondre : s'il ne dit rien, il est réputé avoir accepté ; s'il refuse par écrit, il peut soit quitter le logement, soit rester.
Le cas qui vous intéresse est celui où il refuse la hausse mais choisit de rester. Dans cette situation, le bail se reconduit — mais aux anciennes conditions, donc au loyer actuel, à moins que vous n'agissiez. La balle est dans votre camp : c'est à vous de décider quelle voie emprunter, et vite, car certains recours ont un délai strict.
À retenir
Un locataire qui refuse la hausse et reste conserve son loyer actuel par défaut. Pour obtenir tout de même une augmentation, c'est à vous d'agir : la loi vous ouvre plusieurs portes, mais aucune ne consiste à imposer quoi que ce soit.
Option 1 — La fixation de loyer au TAL
La voie « officielle » : après avoir reçu le refus écrit du locataire, vous pouvez déposer une demande de fixation de loyer au TAL, dans le délai prévu par la loi (généralement environ un mois suivant le refus). Si vous laissez passer ce délai, le bail se reconduit automatiquement au loyer actuel — vous perdez la hausse pour l'année.
Le TAL fixe alors le loyer selon sa propre méthode de calcul, encadrée par le Code civil et la réglementation applicable. Cette méthode s'appuie sur la variation réelle des dépenses de l'immeuble : taxes municipales et scolaires, assurances, coûts d'énergie, entretien, et les travaux majeurs admissibles. Autrement dit, la hausse reflète l'évolution de vos coûts, pas la valeur de marché du logement.
Conséquence directe : le montant accordé est souvent modeste, surtout si le loyer traîne loin sous le marché. La fixation vous donne une hausse défendable et juridiquement solide, mais elle plafonne votre gain. C'est la bonne voie quand l'écart avec le marché est petit ; c'est une voie frustrante quand cet écart est de plusieurs centaines de dollars par mois.
Option 2 — L'entente négociée (cash for raise)
Plutôt que de subir le plafond de la fixation, vous pouvez négocier directement avec le locataire une entente qui convient aux deux parties. Comme elle repose sur un accord mutuel et non sur la méthode du TAL, elle n'est pas plafonnée : le locataire peut accepter un loyer plus élevé, ou une hausse échelonnée, en échange de quelque chose qui a de la valeur pour lui — des améliorations au logement, un peu de souplesse sur les modalités, ou un incitatif à la signature.
C'est le principe du « cash for raise » : on transforme un bras de fer en proposition gagnant-gagnant. Bien menée, une entente se conclut plus vite qu'un dossier au TAL et peut dépasser largement le montant qu'aurait accordé une fixation. Sa seule condition : elle exige le oui du locataire. Pour les étapes concrètes, voyez notre guide « Augmenter le loyer d'un locataire au Québec ».
Option 3 — Le départ volontaire payé, puis relouer au marché
Quand l'écart entre le loyer actuel et le loyer du marché est important, la voie la plus rentable n'est pas d'augmenter ce locataire-ci : c'est de convenir d'un départ volontaire payé, puis de relouer le logement à sa juste valeur. Vous versez une compensation au locataire pour mettre fin au bail d'un commun accord ; une fois le logement libre, un nouveau bail fixe un loyer de marché — ce qui capte la totalité de l'écart, bien au-delà de ce qu'une fixation aurait donné.
C'est le « cash for keys » : une résiliation de gré à gré, parfaitement légale, expliquée en détail dans notre guide complet du cash for keys. La valeur d'un immeuble à revenus dépend de son revenu net : chaque dollar de loyer récupéré au marché multiplie la valeur de l'actif. Pour comprendre l'ampleur de l'enjeu, lisez « Loyers sous le marché : la fortune cachée dans votre immeuble ».
Comparer vos options : rapidité, montant, effort
Les trois voies sont légitimes ; elles ne visent simplement pas le même résultat. Ce tableau les met côte à côte.
| Fixation au TAL | Entente négociée | Départ volontaire payé | |
|---|---|---|---|
| Consentement du locataire | Non requis : le TAL tranche | Requis : il accepte | Requis : il accepte de partir |
| Plafond du gain | Limité à la méthode du TAL | Négociable, non plafonné | Loyer de marché à la relocation |
| Rapidité | Lente : dépôt et audience | Rapide si le locataire est ouvert | Quelques semaines une fois entendu |
| Coût / effort | Démarche administrative | Négociation, parfois un incitatif | Compensation versée d'avance |
| Idéal quand | L'écart avec le marché est petit | Le locataire est ouvert à discuter | L'écart avec le marché est grand |
Ce que vous ne pouvez jamais faire
Un refus de hausse est un droit du locataire, pas une provocation. Le réflexe de « faire pression » est illégal et peut vous coûter très cher.
- Menacer ou intimider le locataire pour qu'il accepte ou qu'il parte.
- Harceler par des visites, appels ou messages répétés.
- Couper ou réduire des services (chauffage, eau chaude, entretien) pour le pousser dehors.
- Provoquer des travaux d'inconfort ou rendre le logement invivable.
- Évincer un locataire en règle sans motif légal reconnu.
Quelle option choisir ?
La bonne voie dépend d'un seul chiffre : l'écart entre le loyer actuel et le loyer du marché.
- Écart faible ? La fixation au TAL suffit souvent — assurez-vous simplement de respecter le délai après le refus.
- Locataire ouvert à discuter ? Une entente négociée va plus loin, plus vite, sans passer par le tribunal.
- Écart important ? Le départ volontaire payé, suivi d'une relocation au marché, capte une valeur que ni la fixation ni une simple hausse ne permettent d'atteindre.
Le plus difficile, c'est d'évaluer correctement cet écart et de choisir la voie la plus rentable sans jamais franchir la ligne de la légalité. C'est exactement ce que nous faisons : l'analyse est gratuite et, avec notre modèle payé aux résultats, vous ne payez que si l'opération aboutit.
Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les règles et les délais du TAL évoluent — validez toujours les modalités en vigueur ou consultez un professionnel avant d'agir.