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Hausse graduelle (TAL) vs entente : le simulateur
Réponse courte : pour rattraper un loyer sous le marché, une entente de gré à gré qui amène le loyer au marché dès la première année récupère beaucoup plus que les petites hausses annuelles du TAL — parce que la voie graduelle met souvent une dizaine d'années à combler l'écart. Entrez vos chiffres ci-dessous pour voir la différence, en dollars, et si la voie graduelle peut vraiment rattraper un marché qui continue de monter.
Le simulateur
Combien l'entente récupère-t-elle de plus que la voie graduelle ?
Ajustez le loyer actuel, le loyer marché, la hausse graduelle annuelle et la croissance du marché. Le comparatif se recalcule instantanément.
pour rattraper le marché — ou JAMAIS si le marché monte plus vite.
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Et ça, sans même compter la plus-value que vous perdez sur la valeur de votre immeuble. Calculer la plus-value →
* Estimation à titre indicatif, en dollars additionnels de loyer perçus par rapport au loyer actuel (avant impôts et frais). Le « manque à gagner » cumule, sur les années nécessaires à la voie graduelle pour atteindre le loyer d'aujourd'hui, l'écart que l'entente aurait encaissé dès le départ. La voie graduelle applique une hausse composée au taux entré, plafonnée au loyer visé ; l'entente applique le loyer du marché immédiatement. Comme le marché continue de monter, la voie graduelle peut ne jamais le rattraper. Toute hausse au-delà du barème du TAL suppose le consentement libre du locataire, par entente de gré à gré.
Comment ça marche
Combien d'années pour atteindre le loyer du marché ?
En bref : les hausses de loyer graduelles du TAL mettent souvent une dizaine d'années — parfois jamais — à ramener un loyer sous-évalué au prix du marché, alors qu'une entente de gré à gré vous y amène dès maintenant. Le simulateur ci-dessus chiffre cet écart pour votre immeuble en quelques secondes.
Le nombre d'années affiché, c'est le « years to market » : le temps qu'il faut à des hausses annuelles composées — au taux du TAL que vous entrez — pour rejoindre le loyer d'aujourd'hui. Formellement, on résout années = ln(loyer marché ÷ loyer actuel) ÷ ln(1 + hausse). Plus l'écart est grand et plus le taux de hausse est faible, plus ce délai s'allonge.
Le vrai piège, c'est que le marché ne vous attend pas. Si le loyer du marché monte plus vite (ou aussi vite) que vos hausses annuelles, la voie graduelle ne referme jamais l'écart : chaque année, la cible s'éloigne autant que vous avancez. C'est le « rattrapage réel » que calcule le simulateur — et pourquoi il affiche souvent JAMAIS. Une entente, elle, fixe le loyer au marché immédiatement, avec le consentement du locataire (cash for raise).
Exemple concret
Un loyer de 1 000 $ à ramener à 1 500 $.
Prenez un logement loué 1 000 $/mois alors que le marché est à 1 500 $. Avec des hausses du TAL de 3,5 %/an, il faut environ 12 ans pour que la voie graduelle atteigne le loyer d'aujourd'hui.
Mais si le loyer du marché grimpe de 2,5 %/an pendant ce temps, il sera rendu à ~2 017 $ dans 12 ans : le rattrapage réel passe alors à ~42 ans. Et si le marché monte aussi vite que vos hausses (par ex. 3,5 %/an), la voie graduelle ne rejoint le marché jamais — l'écart reste constant, année après année.
Sur ces 12 ans, l'entente aurait encaissé l'écart complet dès le départ : le manque à gagner cumulé dépasse 30 000 $ — et ça, sans compter la plus-value créée à la valeur de votre immeuble. Pour approfondir la stratégie, lisez notre guide augmenter le loyer graduellement ou par entente.
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Graduel ou entente : ce qu'il faut savoir.
Vaut-il mieux augmenter le loyer graduellement ou négocier une entente ?
Ça dépend de l'écart et du rythme du marché, mais pour un loyer nettement sous le marché, l'entente de gré à gré est presque toujours plus payante. Les hausses annuelles du TAL sont composées : à 3,5 % par année, il faut souvent une dizaine d'années pour rejoindre le loyer d'aujourd'hui — et pendant tout ce temps, vous encaissez un loyer sous sa valeur. Pire : si le loyer du marché continue de monter, la voie graduelle peut ne jamais le rattraper. Une entente qui amène le loyer au marché immédiatement capture tout de suite l'écart complet ; le manque à gagner cumulé se chiffre souvent en dizaines de milliers de dollars.
Est-il légal de négocier une hausse supérieure au TAL au Québec ?
Oui, à condition que le locataire y consente librement. La hausse annuelle standard est encadrée par le Tribunal administratif du logement (TAL), mais un locataire peut accepter une augmentation plus élevée — ou un réajustement au marché — dans le cadre d'une entente de gré à gré, souvent contre une compensation. L'entente doit être volontaire, claire et documentée, sans pression indue. C'est exactement le cadre dans lequel Opti Loyer travaille.
Comment le simulateur calcule-t-il le rattrapage ?
La voie graduelle applique la hausse annuelle que vous entrez, de façon composée, en plafonnant le loyer au niveau du marché ; pour chaque année, on additionne l'écart avec le loyer actuel (× 12 mois) pour obtenir le rattrapage cumulé. L'entente applique le loyer du marché dès la première année : le rattrapage annuel est donc l'écart complet, multiplié par le nombre d'années. La différence affichée correspond à ce que l'entente récupère de plus que la voie graduelle sur votre horizon. Les chiffres sont indicatifs et ne constituent pas un avis juridique ou fiscal.
Combien d'années faut-il pour rattraper le loyer du marché ?
Souvent une dizaine d'années. Le nombre exact dépend de l'écart et du taux de hausse : on calcule années = ln(loyer marché ÷ loyer actuel) ÷ ln(1 + hausse annuelle). Par exemple, passer de 1 000 $ à 1 500 $ avec des hausses de 3,5 %/an prend environ 12 ans. Plus l'écart est grand ou le taux faible, plus le délai s'allonge — et ce délai suppose que le loyer du marché reste figé, ce qui n'arrive jamais en pratique.
Pourquoi la voie graduelle ne rattrape-t-elle jamais le marché ?
Parce que le marché monte pendant que vous rattrapez. Si le loyer du marché augmente aussi vite (ou plus vite) que vos hausses annuelles, l'écart ne se referme jamais : chaque année, la cible s'éloigne autant que vous avancez. Mathématiquement, le rattrapage réel n'existe que si votre taux de hausse dépasse la croissance du marché ; sinon, le simulateur affiche « jamais ». Une entente de gré à gré évite ce piège en fixant le loyer au marché tout de suite.
Combien peut-on récupérer avec une entente plutôt que des hausses graduelles ?
Le manque à gagner cumulé pendant la période de rattrapage se chiffre souvent en dizaines de milliers de dollars. Dans l'exemple 1 000 $ → 1 500 $ sur ~12 ans, l'entente encaisse l'écart complet dès le départ : plus de 30 000 $ de loyers additionnels sur la période. À cela s'ajoute la plus-value créée à la valeur de l'immeuble, puisqu'un immeuble à revenus se valorise à partir de ses loyers.
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