Jusqu'à 50 familles de Côte-des-Neiges menacées d'évictions « sans fondement »

Il y a des dossiers qui font les manchettes parce qu'ils touchent une personne ; celui de l'avenue Bourret, à Côte-des-Neiges, en a touché des dizaines d'un coup. Selon un reportage de CBC, jusqu'à une cinquantaine de familles auraient reçu des avis les menaçant d'éviction, appuyés sur des motifs présentés comme sans fondement — dont, d'après le reportage, des loyers impayés qui n'existeraient tout simplement pas. La gestion des immeubles était alors associée à Cogir. Rien de tout cela n'a, à ce stade, été tranché par un tribunal : ce sont des allégations rapportées par les médias, et nous les traitons comme telles. Mais l'affaire est un cas d'école précieux, parce qu'elle met en lumière, en grandeur nature, la ligne rouge que trop de propriétaires franchissent sans mesurer ce qu'ils risquent — et la voie parfaitement légale qu'ils auraient pu emprunter à la place.

Les faits : ce qui a fait les manchettes

Reprenons l'affaire telle qu'elle a été rapportée, sans rien y ajouter. Sur l'avenue Bourret, dans l'arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, plusieurs immeubles locatifs abritent des familles installées là depuis des années, parfois depuis longtemps. Selon le reportage, jusqu'à cinquante de ces ménages auraient reçu, sur une période rapprochée, des avis les menaçant de perdre leur logement. Ce n'est pas un cas isolé de mésentente entre un propriétaire et un locataire : c'est, si l'on en croit le reportage, une vague d'avis touchant un secteur entier.

Le point le plus troublant tient aux motifs invoqués. Toujours selon le reportage, certains de ces avis reposeraient sur des raisons jugées sans fondement — et, dans plusieurs cas, sur des arriérés de loyer allégués qui n'existeraient pas. Autrement dit, on reprocherait à des locataires de ne pas avoir payé un loyer qu'ils auraient pourtant acquitté. La gestion des immeubles était liée à Cogir au moment des faits rapportés. Des locataires et des groupes de défense ont réagi publiquement, ce qui explique que l'histoire soit sortie de l'ombre des couloirs du Tribunal administratif du logement pour se retrouver dans les médias.

Une nuance essentielle : allégations, pas jugement

Insistons là-dessus, parce que c'est important. À l'heure d'écrire ces lignes, il s'agit d'allégations rapportées par un reportage, pas de conclusions d'un tribunal. Nous écrivons donc « selon le reportage », « auraient reçu », « reposeraient sur » : chaque dossier a sa propre histoire, et seul le TAL peut établir, cas par cas, ce qui s'est réellement passé et qui a raison. Notre propos n'est pas de désigner un coupable, mais d'expliquer un principe : si les faits allégués se confirmaient, en quoi une telle démarche serait-elle illégale, et qu'est-ce qui aurait pu — dû — être fait autrement ?

Pourquoi une « vague » change tout

Une éviction, ça arrive ; c'est parfois légitime. Ce qui fait basculer un dossier de la routine à la manchette, c'est l'échelle et le motif. Quand une cinquantaine de familles d'un même secteur reçoivent des avis en peu de temps, et que ces avis s'appuieraient sur des raisons contestables, le portrait qui se dégage n'est plus celui d'un litige ponctuel : c'est celui d'une stratégie. Or, au Québec, on ne « fait pas le ménage » d'un immeuble pour le remettre au marché à coups d'avis contestables. Le locataire en règle a un droit puissant : celui de rester chez lui.

Pourquoi c'est illégal (si les faits sont avérés)

Pour comprendre pourquoi une telle démarche pose problème, il faut partir d'un principe fondateur du droit locatif québécois : le droit au maintien dans les lieux. L'article 1936 du Code civil du Québec le pose sans ambiguïté : tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux. Concrètement, un locataire qui paie son loyer et respecte ses obligations ne peut pas être forcé de partir : il peut rester, bail après bail, aussi longtemps qu'il le souhaite, sauf dans les cas précis prévus par la loi (reprise de bonne foi, éviction pour travaux majeurs, résiliation pour faute prouvée). Ce droit est la colonne vertébrale de tout le reste.

Un faux arriéré ne crée pas un motif

Le non-paiement du loyer est bel et bien un motif de résiliation reconnu — mais à une condition : qu'il soit réel et prouvé. Le propriétaire qui veut résilier un bail pour non-paiement doit s'adresser au TAL et démontrer, pièces à l'appui, que le loyer n'a pas été versé. Ce n'est pas le locataire qui doit prouver qu'il a payé ; c'est au demandeur d'établir sa réclamation. Alors, prétendre qu'un locataire doit des arriérés qui n'existent pas — ce que le reportage évoque — n'a strictement aucune portée juridique. Un locataire qui a ses reçus ou ses relevés bancaires n'a qu'à les produire. Le faux motif s'effondre au premier examen sérieux.

Il faut bien voir ce que cela signifie. Fabriquer une dette pour pousser quelqu'un vers la sortie n'est pas une éviction « mal ficelée » : c'est une démarche qui, dans les faits, cherche à contourner le droit au maintien dans les lieux par un prétexte. C'est précisément ce que le droit qualifie de mauvaise foi.

Le harcèlement au sens de l'article 1902

Le Code civil ne s'arrête pas au maintien dans les lieux. Son article 1902 interdit expressément au locateur — ou à toute autre personne — de harceler un locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à l'amener à quitter le logement. Le harcèlement, ici, ne se limite pas aux menaces frontales : il englobe les avis répétés et injustifiés, les pressions, l'intimidation, et oui, l'invention de dettes ou de motifs. Ce qui compte, ce n'est pas la forme du geste, mais son but : pousser le locataire dehors en dehors des voies légales.

Envoyer à un ménage un avis fondé sur un arriéré fictif coche, sur le papier, plusieurs des cases du harcèlement : c'est une manœuvre qui vise à faire craindre la perte du logement pour provoquer un départ. Et lorsque le même schéma se répète à l'échelle de dizaines de logements, l'argument de l'erreur administrative isolée devient difficile à tenir. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur le harcèlement d'un locataire au Québec : la loi ne demande pas une intention malveillante démontrée hors de tout doute, elle regarde l'effet des gestes.

Éviction déguisée, renoviction : la même logique

Le cas de l'avenue Bourret s'inscrit dans une famille de pratiques que le Québec connaît bien : celles où un propriétaire cherche à récupérer des logements loués sous le marché en poussant les locataires dehors sous un prétexte. Le prétexte peut être des travaux majeurs qu'on n'a pas vraiment l'intention de réaliser (la fameuse renoviction illégale), une reprise pour un proche qui n'emménagera jamais, ou — comme ici, selon le reportage — une dette qui n'existe pas. Le décor change ; le mécanisme est identique : on habille en motif légitime ce qui n'est, au fond, qu'une volonté de vider le logement pour le relouer plus cher. La loi appelle cela une éviction déguisée, et elle la sanctionne.

Les conséquences : dommages, punitifs, réputation

Supposons, pour les besoins de la démonstration, qu'une éviction de ce type soit avérée et portée devant le TAL. Qu'est-ce que le propriétaire — ou le gestionnaire — risque réellement ? La réponse tient sur deux plans : le plan strictement juridique, chiffrable ; et le plan de la réputation, souvent bien plus coûteux.

Les dommages et les dommages punitifs

Sur le plan juridique, le Code civil offre au locataire un levier redoutable. L'article 1968 prévoit que le locataire évincé ou repris de mauvaise foi peut réclamer des dommages-intérêts pour le préjudice qu'il subit — frais de déménagement, différence de loyer dans un nouveau logement souvent plus cher, troubles et inconvénients — et que le tribunal peut y ajouter des dommages punitifs. Les dommages punitifs ne servent pas à compenser une perte : ils servent à punir et à dissuader. C'est précisément parce que le geste est intentionnel et abusif que le tribunal peut décider de frapper au portefeuille au-delà du simple préjudice.

Nous n'avancerons ici aucun montant pour cette affaire, puisque rien n'a été tranché. Mais la jurisprudence québécoise récente montre une tendance nette : les tribunaux prennent ces dossiers de plus en plus au sérieux, et les sommes accordées ont grimpé. Nous l'expliquons en détail dans nos analyses sur le coût d'une renoviction et sur les raisons pour lesquelles les dommages pour reprise illégale explosent. L'époque où une éviction abusive se soldait par une tape sur les doigts symbolique est révolue.

Le multiplicateur silencieux : l'échelle

Il y a un facteur aggravant propre à une affaire comme celle de Bourret : le nombre. Une condamnation, c'est un dossier ; cinquante familles, ce sont potentiellement des recours multiples, chacun avec ses propres dommages et, le cas échéant, ses propres dommages punitifs. Un raccourci qui devait faire économiser du temps sur un immeuble entier peut se transformer en une addition de condamnations. Le calcul qui semblait avantageux au départ — « je récupère tous les logements d'un coup » — devient le pire scénario possible : on multiplie non pas les gains, mais les risques.

La réputation : le coût qu'aucun jugement ne rembourse

Et puis il y a ce que l'argent ne rachète pas. Le jour où votre nom, ou celui de votre entreprise, apparaît dans un reportage titré « évictions sans fondement », quelque chose se casse qui ne se répare pas avec un chèque. Les futurs locataires vous cherchent en ligne avant de signer ; les partenaires, les prêteurs, les municipalités aussi. Une manchette de ce genre reste indexée, citée, partagée : elle vous suit. Dans un marché où la réputation d'un propriétaire est devenue un actif à part entière, s'exposer publiquement comme celui qui invente des dettes pour évincer des familles, c'est hypothéquer bien plus que le loyer d'un logement. On parle de plus en plus de ces affaires ; nous en faisons d'ailleurs une revue régulière dans notre dossier sur les renovictions dans les médias québécois.

Ce qu'il aurait fallu faire : la voie légale

Voici le cœur de la leçon, et la bonne nouvelle pour tout propriétaire honnête : il existait, dans cette situation, une voie parfaitement légale pour arriver au même résultat économique — récupérer des logements loués sous le marché — sans inventer quoi que ce soit et sans risquer un dollar de dommages. Cette voie, c'est l'entente volontaire.

Le cash for keys : récupérer par accord, pas par prétexte

Le principe est d'une simplicité désarmante. Plutôt que d'invoquer un motif — vrai ou faux —, on propose au locataire une entente : il accepte de mettre fin à son bail et de quitter le logement à une date convenue, en échange d'une compensation. C'est ce qu'on appelle le cash for keys. Rien dans la loi n'interdit à un propriétaire et à un locataire de convenir ensemble de résilier le bail : c'est un accord de gré à gré, comme il en existe des milliers chaque année. La différence essentielle avec l'affaire de Bourret ? Le consentement libre et éclairé du locataire. Personne n'est trompé, personne n'est menacé ; le locataire accepte parce qu'il y trouve son compte.

Et parce que tout le monde est d'accord, il n'y a ni motif à prouver, ni fardeau de preuve, ni contestation possible, ni mauvaise foi imaginable : on ne peut pas être de mauvaise foi dans un accord que l'autre partie signe librement. Le dossier se referme proprement, avec une entente écrite qui protège les deux parties. C'est l'exact opposé du chemin qui mène aux manchettes.

Cash for raise : quand le locataire ne veut pas partir

Il arrive que l'objectif ne soit même pas de récupérer le logement, mais de corriger un loyer devenu absurde par rapport au marché sans forcer personne à déménager. Là aussi, il existe une voie d'entente : le cash for raise, où l'on négocie de gré à gré un ajustement de loyer acceptable pour les deux parties, souvent en échange d'améliorations ou d'un aménagement. C'est plus doux, tout aussi légal, et cela permet de garder un bon locataire tout en rapprochant le loyer de sa juste valeur. Pour un immeuble entier comme ceux de Bourret, une approche d'ententes — logement par logement, à l'amiable — aurait produit un résultat durable, sans un seul avis contestable.

Pourquoi l'entente bat toujours le prétexte

On pourrait croire que l'entente coûte plus cher que l'éviction « gratuite ». C'est une illusion comptable. L'éviction par prétexte n'est jamais gratuite : elle porte un coût caché, latent, qui se matérialise le jour où le locataire conteste — et il conteste de plus en plus. Une compensation négociée est un coût connu, maîtrisé, plafonné ; une condamnation pour mauvaise foi est un coût inconnu, ouvert, multiplié par le nombre de dossiers et alourdi de dommages punitifs et de frais. Entre un chiffre que vous choisissez et un chiffre qu'un juge vous impose, le choix rationnel n'est pas difficile. Pour approfondir la mécanique légale et la rentabilité de cette approche, voyez notre service d'optimisation de loyer.

Pourquoi passer par des professionnels

Reste une question honnête : si la voie légale est aussi simple, pourquoi tant de propriétaires empruntent-ils quand même le raccourci ? Parce que, seuls, ils ne savent pas exactement où passe la frontière, combien offrir, comment rédiger l'entente pour qu'elle tienne, ni comment aborder un locataire sans que la démarche vire à la pression. Et c'est en improvisant, sous le stress d'un loyer figé et d'un immeuble à rentabiliser, qu'ils dérapent vers le prétexte. C'est exactement là qu'un professionnel change tout.

Le risque de notre côté : payé aux résultats

Chez Opti Loyer, notre métier consiste à récupérer et à revaloriser des logements par ententes volontaires, dans le respect strict du Tribunal administratif du logement. On connaît la frontière au millimètre : ce qui se dit, ce qui ne se dit pas, ce qui se signe, ce qui se documente. On négocie l'entente à votre place, sans jamais recourir à la moindre pression — parce qu'une entente obtenue sous pression n'est pas une entente, c'est un futur litige. Et surtout, notre modèle est payé aux résultats : l'analyse initiale est gratuite, et vous ne payez que si l'entente se conclut et que vous obtenez le résultat. Le risque financier de la démarche ne repose pas sur vous ; il repose sur nous. C'est l'exact contraire du pari solitaire qui mène aux condamnations.

On n'a qu'un seul nom dans la vie

Au fond, l'affaire de l'avenue Bourret raconte une seule chose : le prix d'un raccourci. Économiser une compensation en inventant un motif, c'est risquer des dizaines de milliers de dollars en dommages, en frais et en temps — et, plus grave encore, c'est risquer son nom. On n'a qu'un seul nom dans la vie, et une seule manchette suffit à le ternir pour des années. La méthode légale existe, elle mène au même résultat économique, et elle laisse votre réputation intacte. Il n'y a, à la réflexion, aucune bonne raison de choisir l'autre chemin.

Si vous détenez un logement bloqué loin sous le marché et que vous vous demandez comment le récupérer ou le revaloriser proprement, ne partez pas seul dans une zone grise. Faites d'abord une première estimation avec notre calculateur de valeur, puis demandez votre analyse gratuite : on regarde ensemble ce que votre immeuble recèle de valeur dormante, et on vous dit franchement quelle voie d'entente convient à votre situation. Vous ne payez que si ça fonctionne.

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les faits rapportés dans cet article sont des allégations non tranchées par un tribunal ; ils sont présentés au conditionnel. Les règles et délais du TAL évoluent — validez les modalités en vigueur ou consultez un conseiller juridique.