C'est le genre de décision qui devrait être punaisée au-dessus du bureau de tout propriétaire pressé de « libérer » un logement. Dans l'affaire Fortier c. 9443-5070 Québec inc. (2025 QCTAL 12557), le Tribunal administratif du logement (TAL) a condamné un propriétaire à verser 24 000 $ à son locataire : 20 000 $ en dommages punitifs et 4 000 $ en dommages moraux. Le motif ? Le propriétaire avait harcelé son locataire pour le forcer à quitter les lieux, en vue de rénovations. Autrement dit, une rénoviction menée non pas par une procédure, mais par la pression. Le tribunal a rappelé une règle que trop de propriétaires ignorent ou choisissent d'ignorer : harceler un locataire pour l'évincer est expressément interdit par l'article 1902 du Code civil du Québec. Ce cas n'est pas une anomalie ; c'est l'illustration chiffrée d'un principe. Et il tombe à un moment où les rénovictions font régulièrement les manchettes au Québec.
Dans cet article
Les faits : ce que raconte l'affaire Fortier
Commençons par ce que la décision établit, sans y ajouter quoi que ce soit. Dans l'affaire Fortier c. 9443-5070 Québec inc., un propriétaire — une société à numéro, comme en détient tant d'investisseurs immobiliers — souhaitait récupérer un logement occupé afin d'y réaliser des rénovations. Le locataire, lui, était chez lui : il occupait son logement en vertu d'un bail et bénéficiait, comme tout locataire au Québec, du droit d'y demeurer.
Plutôt que d'emprunter une voie prévue par la loi pour arriver à ses fins, le propriétaire a choisi la pression. Le Tribunal administratif du logement a conclu qu'il avait harcelé le locataire dans le but de le forcer à partir. C'est ce comportement — le harcèlement comme stratégie d'éviction — qui est au cœur de la décision et qui a mené à la condamnation. Le tribunal a accordé au locataire 20 000 $ en dommages punitifs, sous la forme de deux montants de 10 000 $, ainsi que 4 000 $ en dommages moraux, pour un total de 24 000 $.
Une précision importante, par honnêteté : nous ne détaillons pas ici la nature exacte des gestes reprochés, car le but de cet article est d'expliquer le principe juridique et ses conséquences, pas de reconstituer le dossier au geste près. Ce qu'il faut retenir des faits est simple et suffisant : un propriétaire a voulu vider un logement pour le rénover, il s'y est pris par le harcèlement, et cela lui a coûté 24 000 $. Le concept général de rénoviction et le renvoi à cette affaire sont d'ailleurs documentés publiquement, notamment dans l'entrée encyclopédique consacrée à la rénoviction.
À retenir
Un propriétaire a voulu récupérer un logement pour le rénover. Au lieu de passer par une voie légale, il a harcelé son locataire pour le pousser dehors. Le TAL lui a imposé 24 000 $ : 20 000 $ en dommages punitifs et 4 000 $ en dommages moraux. Le harcèlement n'est pas un « risque calculé » : c'est une faute qui se paie.
Pourquoi c'était illégal : harcèlement et maintien dans les lieux
Pour comprendre pourquoi le tribunal a réagi aussi fermement, il faut remonter à deux principes fondateurs du droit locatif québécois. Ensemble, ils expliquent pourquoi la stratégie du propriétaire était vouée à l'échec dès le départ.
Le droit au maintien dans les lieux
Au Québec, le locataire jouit d'un droit au maintien dans les lieux (article 1936 du Code civil du Québec). Concrètement, cela signifie qu'un locataire qui respecte ses obligations — il paie son loyer, il n'occasionne pas de troubles graves — a le droit de rester chez lui, bail après bail, sans qu'on puisse le mettre à la porte parce que c'est commode pour le propriétaire. Ce droit est l'une des pierres angulaires du système ; c'est lui qui donne aux locataires une stabilité réelle. Un propriétaire ne peut y déroger que dans des cas précis et encadrés : par exemple une reprise de logement de bonne foi, ou une éviction pour travaux majeurs conforme aux règles. En dehors de ces exceptions, le logement reste celui du locataire.
Voilà la première raison pour laquelle la démarche du propriétaire ne pouvait pas fonctionner : il n'avait, en réalité, aucune voie légale garantie pour vider le logement à sa guise. Le locataire n'avait commis aucune faute ; il n'y avait donc rien à « reprocher » qui aurait pu fonder une expulsion. Le propriétaire s'est alors tourné vers la pression — et c'est là que la loi se dresse comme un mur.
L'interdiction du harcèlement : l'article 1902 C.c.Q.
Le Code civil du Québec ne se contente pas de reconnaître le droit du locataire de rester : il protège activement l'exercice de ce droit. L'article 1902 C.c.Q. interdit au locateur — ou à toute autre personne — de recourir à la violence, à la menace, au harcèlement ou à des travaux abusifs pour tenter d'empêcher un locataire d'exercer son droit au maintien dans les lieux, ou pour le forcer à quitter son logement.
C'est une disposition d'une clarté redoutable. Elle vise précisément le scénario de l'affaire Fortier : un propriétaire qui, ne pouvant obtenir le départ par une voie légale, essaie de rendre la situation assez pénible pour que le locataire « choisisse » de partir. La loi refuse cette logique. Peu importe l'habillage — « je voulais juste rénover », « je pensais bien faire » —, dès que les gestes ont pour objet de pousser le locataire vers la sortie, ils tombent sous l'interdiction. Le harcèlement peut prendre de nombreuses formes : pressions répétées, intimidation, avis injustifiés, entrées abusives, interruption ou dégradation des services, travaux menés d'une manière nuisible. Nous détaillons ce spectre dans notre guide sur le harcèlement d'un locataire au Québec.
La rénoviction : le prétexte des travaux ne blanchit rien
Le mot rénoviction — contraction de « rénovation » et « éviction » — désigne exactement ce genre de manœuvre : se servir de travaux, réels ou prétextés, pour se débarrasser d'un locataire, souvent afin de relouer plus cher ensuite. Il existe bel et bien une éviction légitime pour travaux majeurs, mais elle est encadrée : elle exige un projet réel de subdivision, d'agrandissement ou de changement d'affectation, un avis conforme, le respect des délais et une indemnisation du locataire. Elle demeure exigeante et pleinement contestable devant le TAL.
Ce que l'affaire Fortier illustre, c'est qu'invoquer les travaux ne transforme pas le harcèlement en démarche acceptable. Le prétexte des rénovations ne blanchit pas les moyens employés pour obtenir le départ. Un propriétaire qui a un vrai projet de travaux majeurs doit suivre la procédure ; celui qui préfère forcer la main de son locataire ne fait pas une rénoviction « musclée » : il commet une faute distincte, le harcèlement, qui se juge pour ce qu'elle est. Pour la frontière entre travaux légitimes et manœuvre déguisée, voyez notre analyse de la rénoviction illégale au Québec.
Les conséquences : 24 000 $, et le reste
Regardons maintenant la facture, parce que c'est elle qui rend la leçon concrète. Le TAL a accordé au locataire 24 000 $, en deux volets bien distincts qu'il faut comprendre séparément.
4 000 $ en dommages moraux
Les dommages moraux servent à réparer le préjudice subi par le locataire : le stress, l'anxiété, la perte de tranquillité, l'atteinte à la jouissance paisible de son logement. Vivre sous la pression constante d'un propriétaire qui veut vous voir partir a un coût humain, et la loi reconnaît ce coût. Les 4 000 $ accordés à ce titre visent à compenser ce que le locataire a vécu. C'est la partie « réparatrice » de la décision.
20 000 $ en dommages punitifs
C'est ici que le message devient beaucoup plus fort. Les dommages punitifs — ou dommages-intérêts punitifs — ne réparent aucune perte. Leur fonction est différente : punir un comportement jugé grave et dissuader qu'il se reproduise, autant chez le fautif que chez les autres propriétaires tentés par la même stratégie. Le Code civil du Québec permet précisément d'en accorder au locataire évincé de mauvaise foi : l'article 1968 C.c.Q. ouvre au locataire, dans les cas de reprise ou d'éviction de mauvaise foi, un droit à des dommages-intérêts pouvant inclure des dommages punitifs.
Dans l'affaire Fortier, le tribunal a fixé ces dommages punitifs à 20 000 $, sous la forme de deux montants de 10 000 $. C'est cinq fois le montant des dommages moraux. Ce rapport n'est pas anodin : il traduit la volonté du tribunal d'envoyer un signal. Le harcèlement d'un locataire pour l'évincer n'est pas perçu comme une simple maladresse ou un « coût de faire des affaires » : c'est une conduite que le système veut décourager activement. Quand la sanction dépasse largement la réparation, c'est que le tribunal cherche à faire réfléchir au-delà du seul dossier devant lui.
La conséquence dont on parle moins : la réputation
La facture de 24 000 $ est la partie visible. Il y a un coût moins quantifiable, mais souvent plus durable : la réputation. Les décisions du TAL sont publiques. Les rénovictions font régulièrement l'objet de reportages et de reprises dans les médias québécois, dans un climat où l'opinion publique et le législateur sont de plus en plus sévères envers ces pratiques. Un propriétaire — a fortiori une entreprise — dont le nom se retrouve associé à une condamnation pour harcèlement ne perd pas qu'un montant : il perd en crédibilité auprès de futurs locataires, de partenaires, parfois de prêteurs. Dans un marché où l'on ne rebâtit pas une réputation du jour au lendemain, c'est une facture qui continue de courir bien après que le chèque est encaissé.
Il faut aussi rappeler le contexte : le cadre entourant les rénovictions s'est durci ces dernières années, et les sanctions applicables aux rénovictions abusives se sont alourdies. Autrement dit, la tolérance diminue pendant que le coût du dérapage augmente. Miser sur le fait que « ça passe la plupart du temps » est un pari de plus en plus perdant.
À retenir
Les 24 000 $ se décomposent en 4 000 $ pour réparer le tort du locataire et 20 000 $ pour punir et dissuader. Quand la sanction pèse cinq fois plus que la réparation, le tribunal ne corrige pas un accident : il envoie un avertissement. Et la réputation, elle, n'apparaît sur aucune ligne du jugement — mais elle coûte souvent bien davantage.
Ce qu'il aurait fallu faire : la voie légale
Voici la question que tout propriétaire devrait se poser en lisant ce genre de décision : qu'aurait-il fallu faire à la place ? Car l'objectif de départ — récupérer un logement pour le rénover, ou le remettre à sa juste valeur — n'a rien d'illégitime en soi. C'est la méthode qui a tout fait basculer. Or il existait, ici, des voies parfaitement légales.
La voie encadrée : l'éviction pour travaux majeurs
Si le projet de rénovation était réel et d'une ampleur suffisante — une véritable subdivision, un agrandissement, un changement d'affectation —, la loi prévoit une procédure d'éviction pour travaux majeurs. Elle passe par un avis conforme, le respect de délais précis et une indemnisation du locataire, et elle peut être contestée devant le TAL. Ce n'est pas une voie facile : elle exige un vrai projet et une exécution rigoureuse. Mais elle a un immense avantage sur le harcèlement : elle est légale. Nous en décrivons les contours dans notre guide sur les travaux majeurs et l'éviction au Québec.
La voie la plus simple : l'entente volontaire
Dans une majorité de cas, il existe une option encore plus directe et sans risque de litige : l'entente volontaire. Le principe est limpide : plutôt que de forcer le départ, on propose au locataire de quitter à une date convenue, en échange d'une compensation. Le locataire est libre d'accepter ou de refuser ; s'il accepte, c'est parce qu'il y trouve son intérêt. On appelle souvent cette approche le cash for keys lorsqu'il s'agit d'obtenir un départ, et le cash for raise lorsqu'il s'agit de convenir d'un ajustement de loyer. Dans les deux cas, la logique est la même : un accord de gré à gré, signé, où personne n'est contraint.
Comparons franchement les deux mondes. D'un côté, le harcèlement : illégal, contestable, susceptible de dommages punitifs, destructeur pour la réputation, et — dans l'affaire Fortier — inefficace, puisque le logement est resté occupé pendant que la facture gonflait. De l'autre, l'entente volontaire : légale, rapide, sans motif à prouver, sans contestation possible puisque les deux parties sont d'accord, et sans le nuage juridique qui plane sur les manœuvres d'éviction. Le contraste est saisissant. Là où le raccourci a produit 24 000 $ de dommages et zéro résultat, l'entente aurait pu produire un départ propre et un logement libre — pour une fraction du coût et sans la moindre condamnation.
Ce n'est pas une question de morale abstraite : c'est une question de résultat. L'entente volontaire fonctionne parce que le locataire y consent, et ce consentement est précisément ce qui la met à l'abri de toute contestation. Le harcèlement échoue parce que le locataire n'y consent pas, et cette absence de consentement est précisément ce qui l'expose à une condamnation. Le droit ne fait, au fond, que codifier une évidence : on n'obtient rien de durable en piétinant les droits de l'autre partie.
Pourquoi passer par des pros plutôt que par le raccourci
Reste une objection qu'on entend souvent : « D'accord, l'entente volontaire, c'est mieux — mais je peux la mener moi-même. » C'est vrai, en théorie. En pratique, le propriétaire qui a fini condamné dans l'affaire Fortier ne s'était pas levé un matin en se disant « je vais harceler mon locataire ». Il voulait rénover, il était pressé, il a probablement commencé par de petites pressions « normales », et il a glissé — un geste après l'autre — jusque de l'autre côté de la ligne. C'est exactement là que le danger se cache : dans l'accumulation de gestes qu'on croit anodins et qui, ensemble, deviennent du harcèlement au sens de la loi.
Un tiers change tout : la distance et le cadre
Faire appel à une firme spécialisée comme Opti Loyer ne sert pas seulement à « déléguer » : cela change la nature de la démarche. Un professionnel qui n'est pas émotionnellement impliqué ne glisse pas vers la pression, parce qu'il n'est pas dans un bras de fer personnel avec le locataire. Il propose. Il structure une offre. Il documente le consentement. Il reste, à chaque étape, du bon côté de la ligne — celui de l'entente volontaire, dans le respect des règles du TAL. Là où le propriétaire seul risque de confondre insistance et harcèlement, le processus encadré maintient la clarté : on négocie, on ne force pas.
C'est d'ailleurs tout l'objet de notre métier, que nous détaillons dans pourquoi confier à un pro la récupération d'un logement et sur notre page optimisation de loyer. L'idée n'est pas de vous vendre un service : c'est de déplacer le risque. Un raccourci raté coûte des dizaines de milliers de dollars, comme le montre l'affaire Fortier. Une démarche encadrée coûte, au pire, du temps.
Payé aux résultats : le risque de notre côté
Le modèle d'Opti Loyer est payé aux résultats. L'audit initial est gratuit : on regarde ensemble la valeur dormante de votre immeuble, sans engagement. Et vous ne payez que si l'entente se conclut et que vous obtenez le résultat. Autrement dit, le risque financier de la démarche ne repose pas sur vous : il repose sur nous. C'est l'exact opposé du raccourci, où c'est le propriétaire qui assume seul l'entièreté du risque — le risque de contestation, le risque de dommages, le risque de réputation — pour un gain incertain.
Faites le calcul froidement. D'un côté : agir seul, vite, sur une corde raide juridique, avec la possibilité bien réelle de vous retrouver comme dans l'affaire Fortier. De l'autre : une démarche légale, menée par un tiers, où vous ne payez qu'en cas de succès. Ce n'est même pas un choix de valeurs : c'est un choix d'ingénierie du risque. Et l'ingénierie du risque penche entièrement d'un seul côté.
L'affaire Fortier c. 9443-5070 Québec inc. n'est pas qu'un fait divers juridique : c'est une démonstration. Elle prouve, chiffres à l'appui, que la stratégie du harcèlement pour forcer une rénoviction est à la fois illégale, coûteuse et inefficace. Le droit au maintien dans les lieux protège le locataire ; l'article 1902 C.c.Q. interdit de le contourner par la pression ; et l'article 1968 permet au tribunal de sanctionner par des dommages punitifs — 20 000 $ ici, en plus des 4 000 $ de dommages moraux. La leçon tient en une ligne : on ne récupère pas un logement en piétinant les droits de son locataire. On le récupère en s'entendant avec lui. C'est plus rapide, c'est légal, et ça préserve la seule chose qu'on ne rachète pas : sa réputation.
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les décisions du TAL s'apprécient au cas par cas et les règles évoluent ; pour votre situation, validez les modalités en vigueur ou consultez un conseiller juridique.
