Hébergement touristique illégal : ce que dit la jurisprudence québécoise

La location touristique de courte durée est devenue l'un des terrains les plus surveillés du marché immobilier québécois. Villes et arrondissements resserrent leurs règlements, le gouvernement a renforcé l'encadrement, et les plateformes elles-mêmes sont désormais tenues de vérifier certains renseignements. Dans ce contexte, une recension de la jurisprudence publiée par SOQUIJ met en lumière un enseignement que bien des propriétaires — et des locataires — feraient mieux de connaître : pour établir qu'un logement est exploité illégalement à des fins touristiques, il n'est pas toujours nécessaire de surprendre des vacanciers sur place. Le seul fait d'afficher le logement sur une plateforme comme Airbnb, même avec un calendrier qui semble « complet » ou bloqué, peut suffire. Cet article décortique cette leçon, explique pourquoi ces montages tournent mal, et rappelle la voie légale pour augmenter le rendement d'un logement — sans jouer sa réputation sur un raccourci.

Les faits : ce que révèle la recension de jurisprudence

Le point de départ n'est pas une affaire isolée, mais un survol : en mai 2024, le blogue de SOQUIJ a recensé plusieurs décisions portant sur l'hébergement touristique exercé sans l'enregistrement requis. Ce type de recension a une grande valeur pratique : plutôt qu'un cas unique et anecdotique, il donne à voir une tendance dans la manière dont les tribunaux abordent la question. Et cette tendance est nette.

Ce qui ressort des décisions rapportées, c'est que la preuve de l'exploitation illégale s'établit souvent à partir d'éléments accessibles à tous : l'annonce publiée en ligne, les photos du logement, les commentaires laissés par d'anciens clients, la description du logement présenté comme un lieu de séjour, et le calendrier de réservation. Autrement dit, l'exploitant qui croit se protéger en n'ayant « personne sur place le jour de l'inspection » se trompe de cible : la trace numérique qu'il laisse derrière lui parle pour lui.

Un détail est particulièrement révélateur. On pourrait penser qu'un calendrier affichant des dates « complètes » ou bloquées démontre justement l'absence de location — « regardez, ce n'est jamais disponible ». Selon la lecture qui se dégage de la jurisprudence recensée, l'argument se retourne contre celui qui l'invoque : un calendrier occupé peut tout aussi bien traduire une activité soutenue qu'une volonté de dissimuler les réservations réelles. Le fait même de tenir une annonce active témoigne d'une offre d'hébergement touristique.

L'enseignement clé : l'annonce suffit souvent à prouver

Le cœur de la leçon tient en une phrase : le fardeau de preuve, pour établir l'exploitation touristique, est plus facile à satisfaire qu'on ne l'imagine. Dans un litige classique, on pense « flagrant délit » : il faudrait un inspecteur qui constate des voyageurs, une clé remise, une transaction. La jurisprudence recensée montre que ce n'est pas indispensable. L'ensemble des indices — l'annonce en ligne, sa constance dans le temps, les évaluations de clients, la présentation du lieu comme hébergement de passage — peut former une preuve circonstancielle suffisamment solide.

Cette manière de raisonner a une conséquence directe sur la stratégie du « pas vu, pas pris ». Retirer précipitamment une annonce le jour d'une plainte ne fait pas disparaître les captures d'écran déjà prises, ni les avis archivés, ni l'historique. Et comme les municipalités et le ministère disposent aujourd'hui de moyens de veille plus sophistiqués — sans compter les signalements de voisins excédés —, l'exploitant non conforme n'a pas le contrôle qu'il croit avoir sur la découverte de son activité.

La logique est finalement la même que celle qui gouverne d'autres dérives du monde locatif : le raccourci semble discret et sans conséquence jusqu'au jour où il ne l'est plus. C'est exactement ce qu'on observe dans les dossiers de rénoviction illégale ou de reprise de logement de mauvaise foi : ce que le propriétaire pensait pouvoir « arranger » discrètement finit documenté, prouvé et sanctionné.

Pourquoi c'est illégal : le cadre juridique

Pour bien comprendre pourquoi ces décisions tombent du côté de l'illégalité, il faut distinguer plusieurs couches de règles qui se superposent. L'hébergement touristique n'est pas « juste de la location » : c'est une activité commerciale encadrée par des lois et des règlements distincts de ceux du bail résidentiel.

L'enregistrement obligatoire

Au Québec, offrir un hébergement touristique de courte durée à une clientèle de passage suppose, en règle générale, un numéro d'enregistrement délivré dans le cadre de la Loi sur l'hébergement touristique. Ce numéro doit figurer dans l'annonce, et les plateformes ont l'obligation de le vérifier et de l'afficher. Exploiter sans cet enregistrement, c'est offrir un service que la loi conditionne à une inscription qu'on n'a pas obtenue : l'infraction est constituée par l'exploitation elle-même. Les exigences et les seuils évoluent ; il faut donc valider les modalités en vigueur auprès de Revenu Québec et de sa municipalité avant de publier une annonce.

Le zonage municipal

Par-dessus la loi provinciale, chaque municipalité — et souvent chaque arrondissement — fixe ses propres règles de zonage. Dans de nombreux secteurs résidentiels, la location de courte durée est purement et simplement interdite, quel que soit l'enregistrement provincial. Un logement peut donc être « enregistrable » sur le papier tout en étant illégal à l'endroit précis où il se trouve. C'est une double vérification que trop d'exploitants négligent : être en règle avec la province ne dispense pas d'être en règle avec la ville, et vice versa.

Le Code civil : destination du bien et sous-location

Lorsque c'est un locataire qui met le logement sur Airbnb, une couche supplémentaire entre en jeu : le droit du bail. Le Code civil du Québec prévoit qu'on ne peut pas, en cours de bail, changer la destination du bien loué (art. 1856). Transformer un logement résidentiel en hébergement de passage est précisément un tel changement de destination. À cela s'ajoutent les règles sur la sous-location (art. 1870 et suivants), qui imposent notamment d'aviser le propriétaire : multiplier les séjours de courte durée sans son consentement et sans enregistrement cumule les manquements. Ces fautes contractuelles peuvent justifier une demande de résiliation du bail devant le Tribunal administratif du logement.

Quand le propriétaire évince pour « airbnbiser »

Il existe un scénario particulièrement risqué : le propriétaire qui pousse un locataire dehors — par une fausse reprise, une pseudo-rénoviction ou du harcèlement — dans le but réel de convertir le logement en Airbnb. Ici, l'illégalité se double d'une mauvaise foi. Le Code civil interdit le harcèlement visant à faire quitter un locataire (art. 1902) et sanctionne la reprise ou l'éviction faite de mauvaise foi par des dommages (l'esprit de l'art. 1968). Invoquer un motif d'occupation qui n'existe pas pour ensuite exploiter le logement à des fins touristiques, c'est empiler deux illégalités : l'éviction déguisée et l'hébergement non conforme. Le calcul est catastrophique.

Locataire ou propriétaire : qui est visé ?

L'hébergement touristique illégal n'a pas un seul visage. Selon qui exploite, les recours et les conséquences diffèrent — mais l'illégalité, elle, demeure.

Le locataire qui sous-loue en douce

C'est un cas fréquent : un locataire paie un loyer modeste et réalise qu'il peut faire un profit en sous-louant le logement à la nuitée sur Airbnb, souvent à l'insu du propriétaire. Pour le propriétaire, la découverte est doublement désagréable : son bien sert à une activité commerciale qu'il n'a pas autorisée, avec l'usure, les risques et les problèmes d'assurance que cela entraîne, et c'est le locataire qui empoche la différence. Dans ce cas, le propriétaire dispose de recours réels — mise en demeure, puis demande de résiliation du bail au TAL —, mais il doit impérativement passer par la voie légale. Réagir en changeant la serrure ou en coupant les services le ferait basculer, à son tour, dans l'illégalité.

Le propriétaire qui exploite lui-même

À l'inverse, c'est parfois le propriétaire qui retire un logement du marché locatif pour l'exploiter en Airbnb sans enregistrement ni conformité au zonage. Le raisonnement est toujours le même : « je gagnerai plus à la nuitée qu'avec un locataire au long cours ». Sur le papier, le calcul peut sembler séduisant. En pratique, il expose l'exploitant à l'ensemble des sanctions décrites plus haut, et il repose sur un pari fragile : celui de ne jamais être découvert, alors même que la jurisprudence montre à quel point la preuve est facile à réunir.

Les conséquences : amendes, dommages, réputation

La sanction juridique n'est que la partie visible de l'iceberg. Le coût réel d'un hébergement touristique illégal se mesure sur plusieurs plans, et la plupart échappent au calcul initial de l'exploitant.

Les amendes et les ordonnances

La Loi sur l'hébergement touristique prévoit des amendes pour l'exploitation sans enregistrement, et ces amendes peuvent s'accumuler par jour d'infraction — de sorte qu'une activité maintenue pendant des mois se traduit par une addition qui gonfle vite. S'ajoutent à cela les infractions au zonage municipal, avec leurs propres pénalités, et la possibilité d'ordonnances de cesser l'activité. Nous n'avançons pas de montant précis ici, car les barèmes dépendent du régime applicable et évoluent ; l'essentiel à comprendre, c'est que la logique du « par jour » transforme une infraction qui paraissait mineure en facture salée.

Les dommages en cas d'éviction

Quand l'Airbnb illégal a été rendu possible par le départ forcé d'un locataire, s'ajoute le volet des dommages. Le locataire évincé de mauvaise foi peut réclamer réparation, y compris des dommages punitifs destinés à décourager ce type de comportement — et il peut souvent le faire même après avoir quitté les lieux. Nos analyses des tendances récentes du TAL le montrent : les tribunaux n'hésitent plus à sanctionner sévèrement les évictions détournées. Voyez à ce sujet notre dossier sur l'amende pour rénoviction au Québec.

La réputation, l'assurance et la copropriété

Enfin, il y a tout ce qui ne se chiffre pas immédiatement mais qui pèse lourd. Un litige public autour d'un Airbnb illégal laisse des traces : articles, décisions accessibles, bouche-à-oreille dans le voisinage. Les voisins ou le syndicat de copropriété peuvent s'en mêler, une déclaration de copropriété interdisant fréquemment ce type d'usage. L'assurance habitation, elle, peut refuser de couvrir un sinistre survenu pendant une exploitation commerciale non déclarée. Et pour un propriétaire qui détient plusieurs immeubles ou qui compte sur sa crédibilité auprès des prêteurs, une réputation entachée coûte souvent bien plus que l'amende elle-même.

Ce qu'il aurait fallu faire : la voie légale

Derrière la tentation de l'Airbnb clandestin, il y a presque toujours un objectif parfaitement légitime : augmenter le rendement d'un logement. Un loyer figé loin sous le marché, un actif sous-exploité, une envie bien compréhensible de faire travailler son immeuble. Le problème n'est pas l'objectif ; c'est le moyen. Et la bonne nouvelle, c'est qu'il existe des moyens légaux qui atteignent le même but sans le risque.

Le cash for raise : hausser le loyer, à l'amiable

Quand un logement est occupé par un bon locataire mais que le loyer est bloqué sous le marché, la voie la plus élégante n'est pas de le faire partir : c'est de négocier une hausse acceptée. Le cash for raise consiste à convenir avec le locataire d'une augmentation en échange d'une contrepartie : le propriétaire rapproche son loyer du marché, le locataire reste chez lui et y trouve son compte. C'est une entente volontaire, donc sans motif imposé ni contestation possible — l'exact opposé du pari risqué de l'exploitation touristique non conforme.

Le cash for keys : récupérer le logement, proprement

Lorsque l'objectif est plutôt de récupérer le logement — pour le rénover, le remettre à niveau et le relouer à sa juste valeur —, l'outil approprié est le cash for keys : une résiliation de bail de gré à gré, où le locataire accepte de quitter à une date convenue en échange d'une compensation. Personne n'est forcé, tout est écrit, et il n'y a ni fausse reprise, ni faux motif, ni exploitation illégale à cacher. Le logement revient au propriétaire de façon propre et incontestable, prêt à générer légalement sa pleine valeur. Nous expliquons la méthode complète dans notre guide « Comment faire un cash for keys ».

L'optimisation, dans les règles

Entre ces deux options, il y a toute une palette d'ajustements légaux : revoir les services inclus, améliorer le logement pour justifier une valeur supérieure, corriger un loyer sous-évalué au fil des renouvellements. C'est le cœur de l'optimisation de loyer bien menée. Aucune de ces avenues n'exige de basculer dans l'hébergement touristique illégal ; toutes créent de la valeur sans exposer le propriétaire à une amende ou à un litige.

Pourquoi passer par des pros

On pourrait résumer tout ce qui précède par une phrase : ces affaires prouvent qu'un raccourci coûte des dizaines de milliers de dollars — et, souvent, quelque chose de bien plus difficile à réparer, la réputation. Un propriétaire qui bricole seul une conversion en Airbnb, une fausse reprise ou une éviction déguisée mise sur sa capacité à ne pas se faire prendre. La jurisprudence recensée montre que ce pari est mauvais : la preuve est facile à réunir, les sanctions s'additionnent, et le nom du propriétaire finit associé à un litige.

C'est précisément là que l'accompagnement professionnel change tout. Chez Opti Loyer, nous faisons une seule chose, mais nous la faisons dans les règles : nous aidons les propriétaires à récupérer et à optimiser leurs logements par ententes volontaires, dans le respect du cadre du TAL et des lois applicables. Pas de fausse reprise, pas d'Airbnb clandestin, pas de rapport de force : des ententes négociées, écrites et incontestables.

Et le modèle est aligné avec votre intérêt. L'analyse initiale est gratuite : on regarde ensemble la valeur dormante de votre immeuble, sans engagement. Surtout, nous sommes payés aux résultats — vous ne payez que si l'entente se conclut et que vous obtenez le résultat. Le risque financier de la démarche repose sur nous, pas sur vous. C'est l'inverse exact du raccourci illégal, où c'est vous qui portez tout le risque pour un gain incertain.

Il y a une phrase qui résume notre approche : on n'a qu'un seul nom dans la vie. Un logement de plus loué à la nuitée ne vaut pas de le jouer. Faites l'analyse, comparez honnêtement le gain réel de la voie légale au coût réel du raccourci : dans l'immense majorité des cas, la voie propre est aussi la plus rentable.

L'hébergement touristique a sa place au Québec — mais dans un cadre précis, avec enregistrement, conformité au zonage et respect du droit du bail. Dès qu'on en sort, la jurisprudence recensée par SOQUIJ le rappelle sans détour : la simple existence de l'annonce peut suffire à faire tomber le montage. Pour augmenter le revenu d'un logement, il n'y a heureusement aucun besoin de ce pari : l'entente volontaire fait le travail, légalement et sans risque. Le bon réflexe est simple : un logement sous le marché ne se « airbnbise » pas en douce, il s'optimise dans les règles.

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Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les lois, règlements municipaux et barèmes évoluent — validez les modalités en vigueur auprès de Revenu Québec, de votre municipalité et du TAL, ou consultez un conseiller juridique.