Rénovictions sur le Plateau : des locataires « dépossédés » d'un sixplex malgré le moratoire

Il y a des reportages qui frappent parce qu'ils incarnent, dans un seul immeuble, un débat de société tout entier. C'est le cas de ce dossier signé La Presse, publié en septembre 2025, sur un sixplex du Plateau-Mont-Royal dont des locataires disent s'être sentis « dépossédés » de leur logement. Selon ce que rapporte le journal, le propriétaire aurait exercé des pressions et fait parvenir des avis de travaux majeurs alors qu'un moratoire visant certaines évictions était en vigueur. Le titre du reportage résume l'état d'esprit des locataires : la volonté de ne pas céder. Nous parlons ici d'allégations médiatisées, pas d'un jugement dont nous aurions le texte intégral ; nous les présentons donc avec prudence, en employant « selon le reportage » et le conditionnel.

Cet article n'a pas pour but de condamner qui que ce soit : il vise à disséquer le mécanisme qui, dans ce genre d'affaire, transforme une stratégie de « récupération » de logements en manchette embarrassante et en risque financier majeur. Car derrière ce cas se cache une leçon qui vaut pour tous les propriétaires du Québec : vider un immeuble à coups de pressions et d'avis de travaux, quand un moratoire cherche justement à freiner les évictions, c'est s'exposer à des recours, à des dommages et à une réputation abîmée — alors qu'il existe une voie parfaitement légale pour arriver à ses fins. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique.

Les faits de l'affaire

Reprenons ce que le reportage rapporte, sans en rajouter. La scène se déroule sur le Plateau-Mont-Royal, l'un des quartiers les plus convoités — et les plus tendus — de Montréal, où l'écart entre les loyers en place et les loyers du marché peut être considérable. L'immeuble en cause est un sixplex, soit six logements dont plusieurs seraient occupés par des locataires de longue date. Selon La Presse, ces locataires disent s'être sentis « dépossédés » : le sentiment de voir leur milieu de vie leur échapper sous l'effet des démarches du propriétaire.

Le propriétaire nommé dans le reportage, Corey Shapiro, aurait, toujours selon le journal, exercé des pressions sur les occupants et fait parvenir des avis de travaux majeurs. Le détail qui a nourri les manchettes est le suivant : ces démarches seraient survenues malgré le moratoire mis en place pour freiner certaines évictions. Autrement dit, au moment même où le législateur cherchait à protéger des locataires contre les départs forcés, des occupants de cet immeuble se sont retrouvés, disent-ils, sous une forme de pression pour partir. C'est cette apparente contradiction qui rend le cas si parlant.

Comme nous n'avons pas accès à un jugement final ni à l'ensemble du dossier, nous restons prudents sur ce que le reportage ne tranche pas : nous ne présumons ni de la nature exacte des travaux annoncés, ni de l'intention réelle du propriétaire, ni de l'issue d'éventuels recours. Il s'agit d'allégations de locataires relayées par un média, non d'une culpabilité établie. Nous nous en tenons donc à ce qui est public : un sixplex du Plateau, des locataires qui se disent dépossédés, des pressions et des avis de travaux majeurs évoqués, et un moratoire en toile de fond. C'est amplement suffisant pour comprendre le principe juridique en jeu, et c'est ce principe, non les personnes, qui nous intéresse.

Pourquoi c'était mal fait : la mécanique juridique

Pour comprendre pourquoi une stratégie de ce genre peut se retourner contre un propriétaire, il faut saisir la logique du droit locatif québécois. Quatre piliers se combinent ici, et chacun ajoute une couche de risque.

1. Le droit au maintien dans les lieux

Au Québec, un locataire en règle bénéficie du droit au maintien dans les lieux, prévu au Code civil (notamment à l'article 1936 C.c.Q.). Concrètement, tant qu'il paie son loyer et respecte ses obligations, le locataire a le droit de rester dans son logement, et son bail se renouvelle. C'est le socle de tout l'édifice : un propriétaire ne peut pas simplement décider qu'un locataire doit partir parce que son loyer est devenu trop bas ou parce qu'il veut repositionner son immeuble. Les évictions et reprises sont des exceptions à cette règle — et, comme toute exception, elles sont strictement balisées. Sur le Plateau, où les loyers en place traînent souvent loin derrière le marché, la tentation de contourner ce principe est forte ; c'est précisément là que les propriétaires trébuchent.

2. Le moratoire : une porte volontairement fermée

À la suite d'une réforme adoptée en 2024, le Québec a instauré un moratoire temporaire suspendant certaines évictions — notamment celles fondées sur la subdivision d'un logement, son agrandissement substantiel ou un changement d'affectation. L'esprit de la mesure est limpide : freiner une vague d'évictions qui poussait des ménages hors de quartiers déjà sous pression. Quand un moratoire ferme une porte, chercher à obtenir le même résultat par une autre — en multipliant, par exemple, les avis de travaux ou les pressions — expose à ce que le tribunal y voie une manœuvre de contournement. Le moratoire ne suspend pas toute démarche ; il vise des motifs précis. Mais son existence même change la lecture qu'un décideur fera des gestes d'un propriétaire pendant cette période. Comme les modalités et la durée exactes du moratoire évoluent, validez toujours ce qui est en vigueur avant de vous y fier.

3. Les travaux majeurs ne mettent pas fin au bail

C'est le nœud technique du dossier. Un avis de travaux majeurs peut obliger un locataire à quitter temporairement son logement le temps des travaux, mais il ne met pas fin au bail : le locataire conserve le droit de réintégrer les lieux, aux mêmes conditions, une fois les travaux terminés. Utiliser une série d'avis de travaux pour rendre l'occupation intenable et transformer un départ temporaire en départ permanent détourne l'outil de sa fonction. Quand la finalité réelle est de vider le logement pour le relouer beaucoup plus cher, on quitte le terrain des travaux légitimes pour entrer dans celui de l'éviction déguisée — un terrain que la loi et les tribunaux examinent avec méfiance. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur les travaux majeurs et l'éviction au Québec et dans notre analyse de la rénoviction illégale.

4. Le harcèlement, l'aggravant qui pèse lourd

Le quatrième pilier est l'article 1902 C.c.Q., qui interdit au propriétaire — ou à toute autre personne — de harceler un locataire de manière à restreindre sa jouissance paisible des lieux ou à l'amener à quitter son logement. Le harcèlement peut prendre des formes très variées : pressions répétées, menaces à peine voilées, travaux abusifs ou interminables, coupures de services, visites incessantes, intimidation. Sans présumer de ce qui s'est exactement produit dans ce sixplex, on comprend pourquoi des locataires qui se disent « dépossédés » et sous pression décrivent précisément le type de situation que l'article 1902 cherche à sanctionner. Le harcèlement peut, à lui seul, donner lieu à des dommages, y compris punitifs — voir notre article sur le harcèlement d'un locataire au Québec.

À ces piliers s'ajoute le levier central : l'article 1968 C.c.Q. prévoit qu'un locataire évincé par une reprise ou une éviction obtenue de mauvaise foi a droit à des dommages-intérêts pour le préjudice subi et, si le tribunal l'estime approprié, à des dommages punitifs. Voilà ce qui transforme une stratégie de contournement en facture potentiellement très salée.

Pourquoi le contexte du Plateau change la lecture

Le lieu n'est pas un détail. Le Plateau-Mont-Royal concentre exactement les ingrédients qui rendent une démarche suspecte : des loyers en place très inférieurs au marché, une forte demande, et une couverture médiatique intense des questions de logement. Dans ce contexte, un décideur — comme l'opinion publique — sera d'autant plus attentif à la cohérence entre les motifs invoqués et l'intention réelle. Des avis de travaux qui tombent au moment où un moratoire protège les locataires, dans un quartier où le potentiel de hausse de loyer est énorme, dessinent un tableau que le propriétaire devra pouvoir expliquer autrement que par la simple coïncidence. La bonne foi ne se décrète pas : elle se démontre par des gestes cohérents.

Les conséquences : dommages, punitifs et réputation

Quand une démarche de ce type est jugée abusive ou de mauvaise foi, l'addition se compose de plusieurs postes qui, mis bout à bout, expliquent pourquoi le raccourci finit presque toujours par coûter plus cher que la valeur qu'on espérait dégager.

Les dommages-intérêts pour le préjudice réel

D'abord viennent les dommages-intérêts compensatoires, destinés à replacer le locataire, autant que possible, dans la situation où il aurait dû être. On y trouve typiquement les frais de déménagement, la différence de loyer lorsqu'il a dû se reloger plus cher — un écart particulièrement brutal sur le Plateau —, les frais accessoires liés au déplacement forcé, et l'indemnisation des troubles, ennuis et inconvénients. Chaque poste doit être établi, mais leur cumul monte vite : se reloger dans un marché aussi tendu peut représenter des centaines de dollars de plus par mois, calculés souvent sur plusieurs années de bail perdu.

Les dommages punitifs, la sanction qui fait mal

À cela peuvent s'ajouter des dommages punitifs. Leur logique est différente : ils ne réparent pas une perte, ils punissent un comportement et cherchent à le décourager, chez le fautif comme chez les autres propriétaires tentés par la même manœuvre. C'est précisément parce que le droit veut dissuader les évictions déguisées et le harcèlement que l'article 1968 C.c.Q. les rend possibles. Une démarche qui s'accompagne de pressions caractérisées, en pleine période de moratoire, est exactement le genre de dossier où un tribunal peut estimer approprié d'en accorder. Nous expliquons l'échelle de ces sanctions dans notre analyse des amendes et sanctions en matière de rénoviction et d'éviction illégale.

La réputation : le coût qu'on ne voit sur aucune facture

Il y a enfin un coût qui n'apparaît sur aucun jugement, mais qui peut dépasser tous les autres : la réputation. Ce dossier a fait les manchettes précisément parce qu'il met en scène des locataires prêts à se battre et un propriétaire nommé publiquement. Une fois qu'un nom est associé au mot « rénoviction » dans un grand quotidien, la trace demeure : elle ressort dans les recherches, elle circule dans le quartier, elle colle à l'ensemble des projets futurs. Pour un propriétaire, un investisseur, quiconque doit inspirer confiance à des partenaires, à des prêteurs ou à de futurs locataires, c'est un actif abîmé qui ne se répare pas avec un chèque. Les rénovictions font régulièrement les manchettes au Québec, et l'appétit médiatique pour ces histoires ne faiblit pas — au contraire.

Ce qu'il aurait fallu faire : la voie légale

Voici la partie que ces reportages ne racontent jamais : il existait une manière parfaitement légale d'atteindre l'objectif de fond, et elle aurait évité tout le naufrage. La question à se poser, en amont, est toujours la même : quel est le véritable objectif ?

Si des travaux sont réellement nécessaires

Si l'immeuble a réellement besoin de travaux majeurs, le propriétaire peut les faire — dans le respect des règles : avis conforme, caractère nécessaire des travaux, départ strictement temporaire, droit du locataire de revenir aux mêmes conditions. La clé est la cohérence : des travaux authentiques, exécutés puis suivis du retour des locataires, ne posent pas de problème. C'est lorsque les travaux deviennent le moyen d'un départ permanent que tout dérape. Un propriétaire de bonne foi documente la nécessité des travaux et facilite le retour ; il ne s'en sert pas comme d'un levier de pression.

Si l'objectif réel est d'optimiser ou relouer : l'entente volontaire

Dans l'immense majorité des cas où un propriétaire veut « récupérer » des logements sur le Plateau, il n'a en réalité personne à y loger et pas de travaux structurellement indispensables : ce qu'il veut, c'est remettre au marché des logements figés loin sous leur valeur. Pour cet objectif, l'outil n'est ni l'avis de travaux ni la reprise — c'est l'entente volontaire, communément appelée cash for keys (ou cash for raise lorsqu'on négocie plutôt une hausse acceptée qu'un départ).

Le principe est simple et parfaitement légal : le propriétaire propose au locataire une compensation en échange de son départ à une date convenue. Le locataire est libre d'accepter ou de refuser ; s'il accepte, les deux parties signent une entente claire de résiliation de bail. Il n'y a alors ni motif à justifier, ni fardeau de preuve, ni contestation possible, puisque le départ repose sur le consentement, pas sur une contrainte. La loi permet aux parties de mettre fin au bail d'un commun accord ; c'est exactement ce que fait le cash for keys. Pour la mécanique complète, voyez notre page Cash for Keys, notre service Cash for Raise et notre approche d'optimisation de loyer.

La différence de fond n'est pas seulement juridique, elle est humaine. Dans un cas, on impose une décision à quelqu'un sous une forme de contrainte ; dans l'autre, on lui présente une offre qu'il est libre d'évaluer. C'est cette liberté du locataire qui met l'entente à l'abri de toute accusation de mauvaise foi ou de harcèlement. Et lorsqu'un propriétaire invoque plutôt une occupation réelle par un proche, c'est la reprise de bonne foi qui s'applique — jamais un prétexte de travaux.

Pourquoi passer par des pros

On pourrait croire, à ce stade, qu'il suffit de « ne pas exagérer » pour éviter les ennuis. C'est vrai en principe, mais l'affaire du Plateau rappelle une réalité plus subtile : les propriétaires qui se retrouvent en manchette ne sont pas tous des cyniques. Beaucoup ont simplement voulu aller vite, seuls, et ont franchi une ligne sans mesurer où elle passait. Un avis de trop, une pression maladroite, un mauvais moment — en plein moratoire — : c'est souvent ainsi qu'une intention floue se transforme, aux yeux d'un locataire puis d'un tribunal, en éviction déguisée ou en harcèlement.

C'est là qu'une firme spécialisée dans les ententes volontaires change tout. Son rôle n'est pas de « contourner » la loi — au contraire : c'est de structurer la démarche pour qu'elle reste, à chaque étape, du bon côté. Cela veut dire évaluer la situation avec réalisme, approcher le locataire correctement et sans pression, négocier une compensation qui a du sens pour les deux parties, et sceller le tout dans une entente écrite qui protège le propriétaire comme le locataire. On remplace l'improvisation et le rapport de force par un processus éprouvé et un consentement clair.

Le modèle d'Opti Loyer : payé aux résultats

Chez Opti Loyer, nous faisons exactement ce travail : aider les propriétaires à récupérer et à optimiser leurs logements par ententes volontaires, dans le respect du cadre du Tribunal administratif du logement. L'analyse initiale est gratuite : on regarde ensemble la valeur dormante de votre immeuble et la faisabilité d'une entente, sans engagement. Et le modèle est payé aux résultats : vous ne payez que si l'entente se conclut et que vous obtenez le résultat. Le risque financier repose sur nous, pas sur vous.

C'est aussi une manière de protéger ce qui ne se rachète pas. Un propriétaire n'a qu'un seul nom dans la vie : le jouer sur un raccourci qui peut finir en manchette, comme dans ce sixplex du Plateau, c'est un pari perdant même quand on « gagne » à court terme. La voie légale paraît plus lente, mais elle est plus sûre, plus rentable une fois tous les risques comptés, et elle laisse tout le monde debout. Si vous voulez comprendre pourquoi il vaut mieux confier ça à des spécialistes, lisez notre article pourquoi passer par un pro pour récupérer un logement.

Les leçons à retenir

Ce dossier du Plateau tient en quelques enseignements simples, mais que trop de propriétaires apprennent à leurs dépens :

• Un avis de travaux n'est pas une fin de bail. Les travaux majeurs imposent au mieux un départ temporaire ; le locataire garde son droit de revenir. En faire un levier de départ permanent, c'est basculer dans l'éviction déguisée.
• Le moratoire change la lecture de tous les gestes. Chercher à vider un immeuble pendant qu'une mesure protège les locataires, c'est offrir au tribunal — et au public — une histoire de contournement toute prête.
• Le harcèlement se sanctionne à part. Les pressions répétées peuvent, à elles seules, donner lieu à des dommages, y compris punitifs, indépendamment du sort des travaux invoqués.
• Une rénoviction ratée coûte des dizaines de milliers de dollars. Dommages compensatoires, dommages punitifs, bataille juridique et réputation : l'addition dépasse presque toujours la valeur qu'on espérait dégager.
• La voie légale existe et donne le même résultat. Quand l'objectif est d'optimiser ou de relouer, l'entente volontaire — cash for keys — atteint le but sans aucun des risques d'une démarche forcée.

Au fond, ces affaires racontent toutes la même histoire : un propriétaire qui a voulu forcer un résultat par la porte de derrière, alors que la porte d'en avant était ouverte. Les travaux majeurs servent à rénover, la reprise sert à occuper ; pour récupérer et optimiser un logement, l'outil est l'entente volontaire. Choisir le bon outil, dès le départ, c'est la différence entre une opération rentable et discrète et une manchette dont on ne se débarrasse jamais vraiment.

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique. Les faits présentés proviennent d'un reportage ; il s'agit d'allégations non tranchées, rapportées avec prudence à l'aide des mentions « selon le reportage » et du conditionnel. Les règles, le moratoire et les barèmes du Tribunal administratif du logement évoluent — validez les modalités en vigueur ou consultez un conseiller juridique avant d'agir.