Outil gratuit — Cash for keys au Québec
Combien offrir à un locataire pour qu'il quitte volontairement ? Au Québec, aucun montant n'est fixé par la loi : la compensation d'un cash for keys se négocie librement. En pratique, une offre se situe souvent entre 12 et 24 fois l'écart de loyer mensuel, ajustée selon la région, la taille du logement et la situation du locataire. Entrez vos chiffres ci-dessous pour obtenir une fourchette indicative et négociable.
Le calculateur
Le calcul part de l'écart entre le loyer actuel et le loyer du marché, puis chiffre la valeur que le départ débloque. Tous les montants sont indicatifs et se négocient.
Offre indicative de 12 à 24 × l'écart de loyer mensuel, ajustée selon la région, la taille du logement et la situation du locataire — indicatif et négociable. Ce n'est pas un avis juridique ni financier ; toute entente doit être volontaire et écrite, dans le respect du TAL.
* Méthode : écart mensuel = loyer du marché − loyer actuel ; fourchette de base = 12 à 24 × cet écart mensuel, puis ajustée par des facteurs multiplicatifs selon la région, la taille du logement et la situation financière du locataire. Le point recommandé est pondéré selon les mois restants au bail. Valeur débloquée = écart annuel capitalisé à votre TGA. Les résultats réels dépendent de votre immeuble, de votre marché et de l'entente conclue avec le locataire.
La méthode
Le montant d'un cash for keys part d'un seul chiffre : l'écart de loyer mensuel, soit la différence entre le loyer actuel et le loyer du marché. La fourchette de base va de 12 à 24 fois cet écart. Un écart important ou un bail avec beaucoup de mois restants pousse l'offre vers le haut ; un écart faible la ramène vers le bas.
Cette fourchette est ensuite ajustée par trois facteurs qui reflètent la réalité du terrain :
À Montréal, la rareté et la valeur au pied carré font grimper l'offre ; en région éloignée, elle baisse. Le marché local fixe le prix de rachat d'un bail.
Un 5½ familial coûte plus cher à libérer qu'un studio : plus le logement est grand, plus le déménagement pèse pour le locataire, et plus la compensation monte.
Un locataire qui a besoin de liquidités acceptera plus vite ; un locataire bien installé demandera davantage. Sa situation déplace le point d'entente.
Le vrai test de rentabilité, c'est le temps de récupération : divisez l'offre par l'écart de loyer mensuel récupéré. Une offre qui se rembourse en 18 mois de loyer additionnel, puis génère du profit chaque mois suivant, est un excellent rendement — souvent meilleur qu'une rénovation. C'est la même logique que la plus-value au refinancement : le loyer récupéré capitalise la valeur de l'immeuble.
Le rendement
Prenons un cas concret. Un logement loué 800 $/mois alors que le marché est à 1 400 $ : l'écart est de 600 $/mois, soit 7 200 $ par année de loyer laissé sur la table.
Autrement dit, une dépense unique de 11 000 $ débloque 144 000 $ de valeur et se rembourse en un an et demi. Pour affiner le montant selon votre marché, consultez le guide Combien offrir en cash for keys ou lancez une analyse gratuite.
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FAQ
Aucun montant n'est fixé par la loi au Québec : la compensation se négocie librement. En pratique, une offre se situe souvent entre 12 et 24 fois l'écart de loyer mensuel — la différence entre le loyer actuel et le loyer du marché —, ajustée selon la région, la taille du logement et la situation financière du locataire.
Le bon repère est la valeur que le départ débloque. Si reprendre le logement récupère 600 $/mois, cela représente environ 144 000 $ de valeur d'immeuble à 5 % de TGA : une compensation de plusieurs milliers de dollars reste alors largement rentable. Le calculateur ci-dessus propose une fourchette indicative à partir de vos chiffres.
Oui, c'est légal au Québec. Payer un locataire pour un départ volontaire est une résiliation de bail de gré à gré, permise par le Code civil : les deux parties s'entendent librement pour mettre fin au bail, et aucune loi ne fixe le montant.
Ce qui serait illégal, c'est de forcer, harceler ou menacer un locataire pour l'inciter à partir. Une entente écrite, claire et volontaire, dans le respect du Tribunal administratif du logement (TAL), est conforme. Cette information est fournie à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique.
Il n'existe pas de règle de « X mois de loyer » au Québec. Le bon repère n'est pas le loyer actuel mais l'écart avec le loyer du marché : comptez de 12 à 24 fois cet écart mensuel.
Un écart de 600 $ par mois mène ainsi à une offre indicative d'environ 7 000 $ à 14 000 $, à ajuster selon la région, la taille du logement, la situation du locataire et le nombre de mois restants au bail.
Mettez tout par écrit : l'identité des parties, l'adresse du logement, la date de départ convenue, le montant de la compensation, le moment du versement (souvent à la remise des clés) et une mention claire que le départ est volontaire et sans contrainte.
Les deux parties signent et conservent une copie. En cas de doute, faites valider l'entente par un professionnel. Ceci n'est pas un avis juridique.
Il part de l'écart de loyer mensuel (loyer du marché moins loyer actuel) et propose une fourchette de base de 12 à 24 fois cet écart, puis l'ajuste par des facteurs multiplicatifs selon la région, la taille du logement et la situation financière du locataire. Le point recommandé se rapproche du haut de la fourchette quand il reste beaucoup de mois au bail.
Il affiche aussi la valeur débloquée à l'immeuble (écart annuel capitalisé au TGA), le temps de récupération de l'offre par le loyer additionnel, et le gain net sur cinq ans. Tous les montants sont indicatifs et négociables.
Souvent, oui. Un écart de 600 $ par mois entre le loyer actuel et le loyer du marché débloque environ 144 000 $ de valeur d'immeuble à 5 % de TGA.
Une offre indicative d'environ 11 000 $ se rembourse alors en près de 18 mois grâce au loyer récupéré, puis génère un profit net chaque mois suivant. Le calculateur affiche le temps de récupération et le gain net sur cinq ans à partir de vos chiffres.